Mag de verhuurder inhouden voor herstellingen?
Ja, maar enkel voor huurherstellingen (ten laste van de huurder). De schade moet zijn vastgesteld bij de uittredende plaatsbeschrijving en de normale slijtage overschrijden. Grote herstellingen blijven ten laste van de verhuurder.
Het onderscheid tussen huurherstellingen (ten laste van de huurder) en grote herstellingen (ten laste van de verhuurder) is fundamenteel in het Belgisch huurrecht. Alleen de eerste kunnen een inhouding op de huurwaarborg rechtvaardigen.
Huurherstellingen vs herstellingen van de verhuurder
Ten laste van de huurder (inhoudbaar op de waarborg)
- Gaten in de muren niet gedicht
- Tegels gebroken door foutief gebruik
- Vlekken of brandplekken op de vloeren
- Apparatuur beschadigd door nalatigheid (handgrepen, schakelaars)
- Grondige reiniging als het pand in abnormaal vuile staat wordt teruggegeven
Ten laste van de verhuurder (niet inhoudbaar)
- Vervanging van de verwarmingsketel
- Herstelling van dak of gevel
- Waterinfiltratie door structurele problemen
- Veroudering van installaties (elektriciteit, oude leidingen)
- Structureel vocht
Het onderscheid tussen normale slijtage en huurschade is vaak een bron van geschillen. Gedateerde foto’s bij intrede EN uittrede vormen uw beste bescherming.
Procedure voor inhouding op de waarborg
De verhuurder kan niet zomaar een deel van de waarborg “houden”. Hij moet een procedure volgen:
- Schade vaststellen bij de tegensprekelijke uittredende plaatsbeschrijving
- Herstellingen becijferen met een of meer offertes van vaklui
- Een inhoudingsbedrag voorstellen aan de huurder
- Het akkoord verkrijgen van de huurder of, bij gebrek, de vrederechter inschakelen
De huurder kan een tegenofferte vragen (een eigen offerte bij een andere vakman). Bij onenigheid kan de vrederechter een expert aanstellen.
De inhouding moet evenredig zijn met de werkelijke schade. De verhuurder kan niet de nieuwprijs eisen voor een oud toestel (verouderingsconcept).
Als de waarborg de herstellingen niet volledig dekt, kan de verhuurder het verschil in rechte vorderen. De waarborg is geen plafond van aansprakelijkheid.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De Brusselse ordonnantie verduidelijkt het onderscheid tussen huurherstellingen en grote herstellingen. Een uitvoeringsbesluit somt de herstellingen ten laste van de huurder op.
Waals Gewest
Het Waals decreet voorziet een indicatieve lijst van huurherstellingen. Bij twijfel beslist de lokale rechtspraak.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet maakt eveneens het onderscheid. Veroudering wordt systematisch in rekening gebracht om de inhouding te moduleren.
Burgerlijk Wetboek (art. 1754-1755), Wet van 20 februari 1991 (art. 10), Brusselse ordonnantie van 27/07/2017, Waals decreet van 15/03/2018, Vlaams Woninghuurdecreet van 09/11/2018.