Kan een huurcontract na ondertekening worden gewijzigd?

Een huurcontract kan via een addendum worden gewijzigd

Het principe van de contractvrijheid (art. 1134 van het Burgerlijk Wetboek) stelt de partijen in staat om een contract op elk moment in onderling overleg te wijzigen. Een addendum bij het huurcontract is een juridisch document dat integraal deel uitmaakt van het oorspronkelijke contract.

Het addendum moet worden ondertekend door alle partijen bij het huurcontract: als het contract twee verhuurders vermeldt, moeten beiden het addendum ondertekenen. Evenzo moeten bij een cohousingcontract alle betrokken medehuurders instemmen met de wijziging.

Geen enkele partij kan eenzijdig een wijziging van het contract opleggen. Als de verhuurder een clausule wil wijzigen en de huurder weigert, blijft het contract ongewijzigd. Een beroep op de vrederechter is alleen mogelijk in specifieke door de wet voorziene gevallen (bv. huurprijsherziening).

Hoe een addendum bij het huurcontract opstellen

Het addendum moet de volgende elementen bevatten:

1. Verwijzing naar het oorspronkelijke contract: ondertekeningsdatum, adres van het pand, identiteit van de partijen
2. Voorwerp van de wijziging: nauwkeurige beschrijving van de gewijzigde clausule
3. Oude tekst: de exacte tekst van de te wijzigen clausule
4. Nieuwe tekst: de tekst die de oude clausule vervangt
5. Ingangsdatum: vanaf wanneer de wijziging van toepassing is
6. Handtekeningen: alle partijen bij het contract

Voorbeelden van gebruikelijke wijzigingen:

Wettelijke beperkingen aan wijzigingen

Bepaalde wijzigingen zijn verboden omdat ze in strijd zijn met bepalingen van openbare orde:

• De duur verkorten onder het wettelijk minimum: men kan een 9-jarig contract niet halverwege omzetten in een 3-jarig contract
• Het indexeringsrecht van de verhuurder retroactief schrappen: een toekomstige uitsluitingsclausule is mogelijk, maar niet retroactief
• Het plafond van de huurwaarborg overschrijden: het addendum kan de waarborg niet verhogen boven het wettelijke maximum (2 of 3 maanden naargelang het gewest)
• De verplichting van plaatsbeschrijving schrappen: deze verplichting is van openbare orde
• Afstand doen van het opzeggingsrecht van de huurder: de huurder kan geen afstand doen van zijn recht op vervroegde opzegging

Het addendum moet binnen 2 maanden na ondertekening worden geregistreerd bij de FOD Financien, net als het oorspronkelijke contract. De registratie is gratis voor woninghuurcontracten. Een niet-geregistreerd addendum blijft geldig tussen de partijen maar is niet tegenwerpelijk aan derden.

Regionale bijzonderheden

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

De ordonnantie van 27 juli 2017 bevat geen specifieke bepaling over addenda. De algemene regels van de contractvrijheid zijn van toepassing. In Brussel wordt het addendum vaak gebruikt om een medehuurder toe te voegen of te verwijderen bij cohousingcontracten.

Waals Gewest

Het decreet van 15 maart 2018 bepaalt dat elke wijziging van het contract de dwingende bepalingen van het decreet moet respecteren. Het addendum moet via MyRent worden geregistreerd. In Wallonie wordt het addendum ook gebruikt om een akkoord over verbeteringswerken te formaliseren.

Vlaams Gewest

Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 staat addenda toe onder voorbehoud van naleving van de dwingende bepalingen. In Vlaanderen kan het addendum in het Nederlands of het Frans worden opgesteld als beide partijen het begrijpen, maar Nederlands wordt aanbevolen voor de registratie.