Een lopend huurcontract kan in onderling overleg worden gewijzigd
Ja, een lopend huurcontract kan worden gewijzigd via een schriftelijk addendum ondertekend door verhuurder en huurder. De wijzigingen zijn vrij zolang ze de bepalingen van openbare orde respecteren. Bepaalde wijzigingen zijn geregeld: de huurprijsherziening volgt strikte regels, de wijziging van huurder vereist de instemming van de verhuurder, en de duur kan niet worden verkort onder de wettelijke minima.
De wijziging van een lopend huurcontract is gebruikelijk en volkomen wettelijk. Ze onderscheidt zich van de wijziging na ondertekening (voor de inwerkingtreding) omdat het contract al in uitvoering is. De rechten en plichten van de partijen zijn al actief, wat bepaalde wijzigingen beperkt.
Het principe blijft de contractvrijheid: de partijen kunnen overeenkomen om eender welke clausule van het contract te wijzigen, op voorwaarde dat de bepalingen van openbare orde van de woninghuurwet en de regionale wetgeving worden gerespecteerd.
De wijziging moet worden geformaliseerd door een schriftelijk addendum ondertekend door alle partijen. Een mondelinge afspraak of een eenvoudige berichtenuitwisseling volstaat niet om een lopend contract geldig te wijzigen.
Mogelijke types wijzigingen tijdens het contract
Vrije wijzigingen (akkoord van beide partijen):
- Toevoeging of schrapping van een clausule (huisdieren, tabak, onderverhuur)
- Wijziging van de betalingswijze van de huur
- Wijziging van de lastenverdeling
- Toevoeging van een medehuurder (met addendum en nieuwe ondertekening)
- Toestemming voor verbouwingswerken door de huurder
Wettelijk geregelde wijzigingen:
| Wijziging | Wettelijke voorwaarden |
|---|---|
| Huurverhoging | Akkoord van de huurder of vrederechter (nieuwe omstandigheden) |
| Huurverlaging | Idem (de huurder kan het ook vragen) |
| Wijziging van huurder | Schriftelijk akkoord van de verhuurder (geen overdracht zonder akkoord) |
| Verlenging van de duur | Mogelijk, let op omzetting naar 9-jarig contract |
| Verkorting van de duur | Onmogelijk onder het wettelijk minimum |
| Wijziging van de bestemming | Akkoord van de verhuurder en naleving van het EPC |
Stel uw addendum tijdens het lopende contract op via BailBelgique. Het systeem controleert automatisch of de beoogde wijzigingen conform de toepasselijke regionale wetgeving zijn en genereert een ondertekeningsklaar document.
Kan een huurcontract eenzijdig worden gewijzigd?
In principe kan geen enkele partij het contract eenzijdig wijzigen. Bepaalde situaties laten echter een wijziging toe zonder akkoord van de andere partij:
Door de verhuurder:
- Indexering van de huur: dit is een wettelijke aanpassing, geen wijziging van het contract. De verhuurder moet een schriftelijk verzoek indienen.
- Huurprijsherziening door de rechter: als de verhuurder nieuwe omstandigheden bewijst (belangrijke verbeteringswerken), kan hij de vrederechter om een herziening verzoeken.
Door de huurder:
- Verzoek tot huurverlaging: bij daling van de huurwaarde kan de huurder de vrederechter verzoeken.
- Vervroegde opzegging: de huurder kan het contract beeindigen mits opzegtermijn en vergoeding, wat een wijziging van de duur inhoudt.
Door de wet:
- Automatische omzetting: een huurcontract van korte duur dat 3 jaar overschrijdt, wordt automatisch omgezet in een 9-jarig contract.
- Overdracht bij verkoop: het contract wordt overgedragen aan de nieuwe eigenaar zonder wijziging van de voorwaarden.
De verhuurder kan nooit de huur eenzijdig verhogen boven de wettelijke indexering. Een brief van de verhuurder die een huurverhoging aankondigt zonder akkoord van de huurder heeft geen juridisch effect. De huurder mag dit verzoek negeren en de oorspronkelijke (geindexeerde) huur blijven betalen.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 voorziet specifieke regels voor de huurprijsherziening tussen twee contracten. In Brussel kan het indicatieve huurprijsrooster als referentie dienen om de relevantie van een herziening te beoordelen. De wijziging van de gezinssamenstelling (toevoeging van een bewoner) vereist geen addendum maar moet worden gemeld.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 regelt de huurprijsherziening tijdens het contract. In Wallonie kan de herziening alleen plaatsvinden aan het einde van elke driejarige periode voor 9-jarige contracten. Het addendum moet via MyRent worden geregistreerd binnen 2 maanden.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 bepaalt dat de huurprijsherziening kan worden aangevraagd tussen de 9e en de 6e maand voor het einde van elke driejarige periode. In Vlaanderen kan het contract worden gewijzigd om energieclausules toe te voegen (renovatieverplichting, bijvoorbeeld) in het kader van het regionale beleid.
Burgerlijk Wetboek, art. 1134 (wijziging in onderling overleg) en wet van 20 februari 1991, art. 7 (huurprijsherziening) — Tekst op Justel.