Un bail peut etre modifie par avenant apres signature
Oui, un bail peut etre modifie apres signature par un avenant signe par toutes les parties. L’avenant modifie, ajoute ou supprime des clauses du bail initial. Il doit etre enregistre au SPF Finances comme le bail lui-meme. Les modifications ne peuvent pas contrevenir aux dispositions d’ordre public de la legislation sur les baux.
Le principe de la liberte contractuelle (art. 1134 du Code civil) permet aux parties de modifier un contrat d’un commun accord a tout moment. Un avenant au bail est un document juridique qui fait partie integrante du contrat initial.
L’avenant doit etre signe par toutes les parties au bail : si le bail mentionne deux bailleurs, les deux doivent signer l’avenant. De meme, si le bail est une colocation, tous les colocataires concernes doivent consentir a la modification.
Aucune partie ne peut imposer unilateralement une modification du bail. Si le bailleur souhaite modifier une clause et que le locataire refuse, le bail reste en l’etat. Le recours au juge de paix n’est possible que dans des cas specifiques prevus par la loi (revision du loyer, par exemple).
En savoir plus : BailBelgique.
Comment rediger un avenant au bail
L’avenant doit contenir les elements suivants :
- Reference au bail initial : date de signature, adresse du bien, identite des parties
- Objet de la modification : description precise de la clause modifiee
- Ancienne redaction : reprendre le texte exact de la clause a modifier
- Nouvelle redaction : le texte qui remplace l’ancienne clause
- Date d’effet : a partir de quand la modification s’applique
- Signatures : toutes les parties au bail
Exemples de modifications courantes :
| Modification | Avenant necessaire ? |
|---|---|
| Changement de montant du loyer | Oui (hors indexation legale) |
| Ajout d’un colocataire | Oui |
| Modification de la duree | Oui |
| Changement de compte bancaire | Oui (recommande) |
| Autorisation d’un animal | Oui |
| Indexation annuelle | Non (prevu par la loi) |
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Voir aussi : Peut-on rédiger un bail soi-même sans notaire ?.
Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : Peut-on modifier un bail en cours ?.
En savoir plus : document de location.
Limites legales aux modifications
Certaines modifications sont interdites car elles contreviennent aux dispositions d’ordre public :
- Reduire la duree en dessous du minimum legal : on ne peut pas transformer un bail de 9 ans en bail de 3 ans en cours de route
- Supprimer le droit a l’indexation du bailleur retroactivement : une clause future d’exclusion est possible, mais pas retroactive
- Depasser le plafond de la garantie locative : l’avenant ne peut pas augmenter la garantie au-dela du maximum legal (2 ou 3 mois selon la region)
- Supprimer l’obligation d’etat des lieux : cette obligation est d’ordre public
- Renoncer au droit de resiliation du locataire : le locataire ne peut pas renoncer a son droit de resilier anticipativement
L’avenant doit etre enregistre au SPF Finances dans les 2 mois suivant sa signature, comme le bail initial. L’enregistrement est gratuit pour les baux de residence principale. Un avenant non enregistre reste valable entre les parties mais n’est pas opposable aux tiers.
Un simple echange d’emails ou un accord verbal ne constitue pas un avenant valable. La modification doit etre formalisee par un document ecrit et signe par toutes les parties pour etre opposable en cas de litige devant le juge de paix.
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Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 ne contient pas de disposition specifique sur les avenants. Les regles generales de la liberte contractuelle s’appliquent. A Bruxelles, l’avenant est frequemment utilise pour ajouter ou retirer un colocataire dans les baux de colocation.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 prevoit que toute modification du bail doit respecter les dispositions imperatives du decret. L’avenant doit etre enregistre via MyRent. En Wallonie, l’avenant est egalement utilise pour formaliser un accord sur des travaux d’amelioration.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 permet les avenants sous reserve du respect des dispositions imperatives. En Flandre, l’avenant peut etre redige en neerlandais ou en francais si les deux parties le comprennent, mais le neerlandais est recommande pour l’enregistrement.
Code civil, art. 1134 (liberte contractuelle, modification d’un commun accord) et legislations regionales sur les baux de residence principale — Texte sur Justel.