Indexering is onmogelijk zonder schriftelijk en geregistreerd contract
Nee, indexering is onmogelijk bij een mondeling huurcontract. Het recht om de huurprijs te indexeren vereist twee cumulatieve voorwaarden: een schriftelijk huurcontract en de registratie ervan bij de FOD Financien via MyRent. Aangezien een mondeling contract niet geregistreerd kan worden, verliest de verhuurder automatisch het recht op indexering.
De indexering van de huurprijs is een wettelijk mechanisme dat toelaat de huur aan te passen aan de kosten van levensonderhoud. Ze wordt berekend op basis van de indexeringsformule met de gezondheidsindex gepubliceerd door de FOD Economie. Maar dit recht is afhankelijk van het bestaan van een schriftelijk en geregistreerd contract.
Artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de indexering enkel kan worden toegepast als het huurcontract geregistreerd is. Aangezien een mondeling contract niet aan deze voorwaarde voldoet, blijft de huurprijs bevroren op het oorspronkelijke bedrag gedurende de hele duur van de huurrelatie.
Cumulatieve voorwaarden voor indexering
| Voorwaarde | Schriftelijk contract | Mondeling contract |
|---|---|---|
| Schriftelijk opgesteld contract | Ja | Nee |
| Registratie bij FOD Financien | Mogelijk | Onmogelijk |
| Recht op indexering | Ja (indien geregistreerd) | Nee |
| Schriftelijk verzoek aan huurder | Vereist | Niet van toepassing |
| Terugwerkende kracht (max 3 maanden) | Mogelijk | Niet van toepassing |
Zelfs bij een schriftelijk contract is de indexering niet automatisch. De verhuurder moet een schriftelijk verzoek richten aan de huurder. Het verzoek kan terugwerkende kracht hebben van maximaal 3 maanden.
Als u zich momenteel in een situatie van mondeling huurcontract bevindt, is de enige oplossing de situatie te regulariseren door een schriftelijk contract op te stellen en te laten ondertekenen door beide partijen. Zodra het schriftelijk contract geregistreerd is, kan de indexering voor de toekomst worden toegepast, maar niet met terugwerkende kracht voor de periode van het mondeling contract.
Financiele impact van het ontbreken van indexering
Het verlies aan indexering bij een mondeling huurcontract kan aanzienlijk zijn over de duur:
Oorspronkelijke huur: 800 EUR/maand. Bij een gemiddelde inflatie van 2 % per jaar zou de geindexeerde huur 957 EUR bedragen na 9 jaar. Het cumulatieve verlies voor de verhuurder bedraagt ongeveer 8 500 EUR over de duur van het contract.
Andere financiele gevolgen van het mondeling contract:
- Geen indexering — de huur blijft bevroren op 800 EUR gedurende 9 jaar
- Geen formele huurwaarborg — moeilijk om een huurwaarborg te eisen zonder schriftelijk contract
- Vertrek zonder opzegtermijn — de huurder kan op elk moment vertrekken zonder vergoeding
- Onmogelijkheid om kosten door te rekenen — zonder schriftelijke clausule kunnen de kosten niet worden aangepast
De regularisering door het opstellen van een schriftelijk contract is dus in het belang van beide partijen, want ze beveiligt de huurrelatie en maakt de registratie mogelijk.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 maakt de indexering afhankelijk van de registratie van het contract. In Brussel ontneemt een mondeling contract de verhuurder elke mogelijkheid tot indexering en stelt het hem bloot aan bijkomende sancties. Het schriftelijk contract is nu verplicht voor woninghuurcontracten.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 legt eveneens een schriftelijk en geregistreerd contract op als voorwaarde voor indexering. In Wallonie bevindt de verhuurder zonder schriftelijk contract zich in de totale onmogelijkheid om de huurprijs te indexeren.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 koppelt het indexeringsrecht aan het bestaan van een schriftelijk en geregistreerd contract. In Vlaanderen zijn de gevolgen van een mondeling contract identiek: geen indexering mogelijk. Het Vlaamse decreet moedigt sterk het schriftelijk contract aan.
Art. 1728bis oud Burgerlijk Wetboek — Maakt de indexering afhankelijk van de registratie van het contract. Art. 1714 — Het contract kan mondeling zijn maar zonder recht op indexering. Uniform van toepassing in de drie gewesten.