L’indexation est impossible sans bail ecrit et enregistre
Non, l’indexation est impossible pour un bail verbal. Le droit d’indexer le loyer requiert deux conditions cumulatives : un bail ecrit et son enregistrement aupres du SPF Finances via MyRent. Un bail verbal ne pouvant pas etre enregistre, le bailleur perd automatiquement le droit d’indexer.
L’indexation du loyer est un mecanisme legal qui permet d’adapter le loyer au cout de la vie. Elle se calcule sur base de la formule d’indexation utilisant l’indice sante publie par le SPF Economie. Mais ce droit est conditionne a l’existence d’un bail ecrit enregistre.
L’article 1728bis de l’ancien Code civil prevoit que l’indexation ne peut etre appliquee que si le bail est enregistre. Un bail verbal ne repondant pas a cette condition, le loyer reste fige a son montant initial pendant toute la duree de la relation locative.
En savoir plus : contrat de location.
Conditions cumulatives pour l’indexation
| Condition | Bail ecrit | Bail verbal |
|---|---|---|
| Bail redige par ecrit | Oui | Non |
| Enregistrement au SPF Finances | Possible | Impossible |
| Droit d’indexation | Oui (si enregistre) | Non |
| Demande ecrite au locataire | Requise | Sans objet |
| Retroactivite (3 mois max) | Possible | Sans objet |
Meme avec un bail ecrit, l’indexation n’est pas automatique. Le bailleur doit en faire la demande ecrite au locataire. La demande peut avoir un effet retroactif de maximum 3 mois.
Si vous etes actuellement dans une situation de bail verbal, la seule solution est de regulariser la situation en redigeant un bail ecrit et en le faisant signer par les deux parties. Une fois le bail ecrit enregistre, l’indexation pourra s’appliquer pour l’avenir, mais pas retroactivement pour la periode du bail verbal.
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En savoir plus : guide complet du contrat de bail.
Impact financier de l’absence d’indexation
La perte d’indexation sur un bail verbal peut etre considerable sur la duree :
Loyer initial : 800 EUR/mois. Avec une inflation moyenne de 2 % par an, le loyer indexe serait de 957 EUR apres 9 ans. La perte cumulee pour le bailleur atteint environ 8 500 EUR sur la duree du bail.
Autres consequences financieres du bail verbal :
- Pas d’indexation — le loyer reste fige a 800 EUR pendant 9 ans
- Pas de garantie locative formelle — difficile d’exiger une garantie locative sans bail ecrit
- Depart sans preavis — le locataire peut partir a tout moment sans indemnite
- Impossibilite de repercuter les charges — sans clause ecrite, les charges ne peuvent pas etre adaptees
La regularisation par la redaction d’un bail ecrit est donc dans l’interet des deux parties, car elle securise la relation locative et permet l’enregistrement.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 conditionne l’indexation a l’enregistrement du bail. A Bruxelles, un bail verbal prive le bailleur de toute possibilite d’indexation et expose a des sanctions supplementaires. Le bail ecrit est desormais obligatoire pour les baux de residence principale.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 impose egalement un bail ecrit et enregistre comme prealable a l’indexation. En Wallonie, le bailleur qui n’a pas de bail ecrit se trouve dans l’impossibilite totale d’indexer le loyer.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 lie le droit d’indexation a l’existence d’un bail ecrit et enregistre. En Flandre, les consequences d’un bail verbal sont identiques : pas d’indexation possible. Le decret flamand encourage fortement le bail ecrit.
Art. 1728bis ancien Code civil — Conditionne l’indexation a l’enregistrement du bail. Art. 1714 — Le bail peut etre verbal mais sans droit d’indexation. Applicable uniformement dans les trois regions.