De belasting op vastgoedmeerwaarden
Voor particulieren: de meerwaarde op een gebouwd goed is vrijgesteld als de verkoop meer dan 5 jaar na de aankoop plaatsvindt. Bij snellere verkoop wordt ze belast aan 16,5 % (+ gemeente). Voor onbebouwde gronden is de termijn 8 jaar (33 % als < 5 jaar, 16,5 % als 5-8 jaar). Via een vennootschap wordt de meerwaarde altijd belast aan het VenB-tarief.
| Bezitsduur | Gebouwd goed | Onbebouwde grond |
|---|---|---|
| Minder dan 5 jaar | 16,5 % + gemeente | 33 % + gemeente |
| 5 tot 8 jaar | Vrijgesteld | 16,5 % + gemeente |
| Meer dan 8 jaar | Vrijgesteld | Vrijgesteld |
| Via vennootschap | 20 of 25 % (VenB) | 20 of 25 % (VenB) |
Berekening van de belastbare meerwaarde
Goed gekocht voor 200.000 EUR (notariskosten: 25.000 EUR). Verkocht voor 260.000 EUR na 3 jaar.
| Element | Bedrag |
|---|---|
| Verkoopprijs | 260.000 EUR |
| Aankoopprijs | -200.000 EUR |
| Verwervingskosten (forfait 25 %) | -50.000 EUR |
| Gefactureerde werken | -15.000 EUR |
| Belastbare meerwaarde | -5.000 EUR (geen belasting) |
Het forfait van 25 % op de aankoopprijs voor verwervingskosten is zeer voordelig en absorbeert vaak de meerwaarde bij snelle verkoop.
Bijzondere gevallen
Vastgoedspeculatie:
Als de administratie oordeelt dat de vastgoedtransacties speculatief zijn (frequente aan-/verkopen, speculatieve bedoeling), kunnen de meerwaarden geherkwalificeerd worden als diverse inkomsten belast aan 33 % of zelfs als beroepsinkomsten belast aan het marginale tarief.
De Belgische administratie let steeds meer op herhaalde vastgoedtransacties door particulieren. Het aantal transacties, de bezitsduur en de aanwezigheid van werken voor verkoop zijn de voornaamste herkwalificatiecriteria.
Bewaar alle bewijzen van de oorspronkelijke bedoeling (eigen bewoning, duurzame huurinvestering) en vermijd serieverkopen. Raadpleeg bij twijfel een fiscalist voor de verkoop.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De belasting op meerwaarden is federaal (PB). Brussel past geen bijkomende gewestelijke belasting toe. De registratierechten van 12,5 % bij aankoop worden meegerekend in de berekening.
Waals Gewest
Zelfde federaal regime. Wallonie heeft geen specifieke belasting op meerwaarden. Registratierechten van 12,5 %.
Vlaams Gewest
Identiek federaal regime. Registratierechten van 12 % (iets lager), wat de netto belastbare meerwaarde licht kan verhogen.
Artikelen 90, 9° en 10° WIB 92 (diverse inkomsten - vastgoedmeerwaarden), artikel 171, 4° WIB 92 (tarief 16,5 %) — Teksten op Justel