Mijn ervaring als verhuurder in Wallonie: 5 jaar en 4 woningen
Jean-Marc, 53 jaar, eigenaar van 4 huurwoningen in Bergen, deelt 5 jaar ervaring. Verhuurvergunning, EPB, huurders en reeel rendement.
- 01 Het begin
- 02 Vergunningen en EPB
- 03 De huurdersselectie
- 04 Het reele rendement
- 05 De balans
2020 — het begin
Ik ben burgerlijk ingenieur van opleiding, al 25 jaar werkzaam in Bergen. In 2020 kocht ik op 48-jarige leeftijd mijn eerste huurappartement: een 2-slaapkamer van 70 m2 in de rue de la Station in Bergen, voor 115.000 EUR. Motivatie: mijn pensioen aanvullen, dat ontoereikend zal zijn gezien mijn huidige salaris.
Vijf jaar later bezit ik 4 woningen: 2 appartementen in Bergen en 2 rijwoningen in Jemappes. Allemaal verhuurd, allemaal rendabel, maar niet zonder verrassingen. De weg tussen “een pand kopen” en “een serene verhuurder zijn” is langer en vol meer valkuilen dan wat de vastgoeddromers op sociale media beweren.
Deze getuigenis is het eerlijke verslag van 5 jaar leerervaring. Met de echte cijfers, niet de optimistische projecties.
Waalse verplichtingen: vergunningen en EPB
Mijn eerste verrassing was administratief. In Wallonie is de verhuurvergunning verplicht voor kleine woningen en collectieve huisvesting. Mijn eerste appartement van 70 m2 had er geen nodig, maar mijn tweede aankoop — een studio van 25 m2 in Bergen, gekocht voor 65.000 EUR in 2022 — wel.
De aanvraag voor de verhuurvergunning in Bergen nam 3 maanden in beslag: bezoek van een gemeentelijk inspecteur, conformiteitswerken aan de rookmelder en de ventilatie van de badkamer, en vervolgens aflevering van de vergunning. Totale kosten: 850 EUR (250 EUR administratieve kosten + 600 EUR conformiteitswerken).
Het EPB-certificaat is verplicht voor alle verhuurde panden. Mijn 4 panden varieren van EPB C (het gerenoveerde huis in Jemappes) tot EPB F (de slecht geisoleerde studio in Bergen). Het EPB bepaalt rechtstreeks de huurwaarborg: 2 maanden huur voor EPB A tot D, 3 maanden voor EPB E tot G. Voor de studio met EPB F was de waarborg van 3 maanden (1.650 EUR) een drempel voor sommige kandidaat-huurders.
Controleer voor de aankoop van een pand om te verhuren in Wallonie of een verhuurvergunning nodig is en wat het EPB is. Deze twee elementen beinvloeden rechtstreeks uw rendement: de vergunning kost tijd en geld, en een slechte EPB-score verkleint de pool van kandidaat-huurders.
De huurdersselectie
In 5 jaar heb ik 7 huurcontracten ondertekend (4 eerste huurders + 3 wisselingen). Van deze 7 huurders waren er 5 uitstekend, 1 aanvaardbaar en 1 problematisch — degene die 3 maanden wanbetaling veroorzaakte voor zijn vertrek.
Mijn selectiemethode, bijgeschaafd door de jaren heen:
- Volledig dossier verplicht: 3 laatste loonfiches, arbeidscontract, laatste belastingaangifte. Persoonlijke regel: de huur mag niet meer dan 33% van het netto-inkomen bedragen.
- Persoonlijk gesprek: niet alleen om de kandidaat te beoordelen, maar om de regels van het huurcontract, de lasten en mijn verwachtingen duidelijk uit te leggen.
- Nauwgezet huurcontract: elke clausule telt. Generieke huurcontracten gedownload van internet laten vaak essentiele clausules achterwege (bezichtigingen voor herverhuur, ketelonderhoud, lastenverdeling).
De problematische huurder was de enige die ik “op gevoel” had aanvaard, zonder volledig dossier. Les geleerd.
Het reele rendement: de echte cijfers
Hier is het reele rendement van mijn portefeuille in 2024, post per post:
Bruto huurinkomsten: 34.800 EUR/jaar (4 panden, gemiddelde huur van 725 EUR/maand)
Jaarlijkse terugkerende kosten:
- Onroerende voorheffing: 4.200 EUR (totaal 4 panden)
- Verzekering niet-bewonend eigenaar: 1.120 EUR
- Onderhoud en herstellingen: 2.800 EUR (jaar zonder grote werken)
- Leegstandsreserve: 2.175 EUR (1 gemiddelde maand)
- Boekhouding en diversen: 450 EUR
Nettorendement: 24.055 EUR/jaar, oftewel 4,8% netto op een totale investering van 498.000 EUR (aankopen + notariskosten + initiele werken).
Dit 4,8% houdt geen rekening met de potentiele meerwaarde, die aanzienlijk is in Bergen (ongeveer 3% per jaar over de periode 2020-2025). Maar ik neem de meerwaarde nooit op in mijn rendementberekening: het is een hypothetische bonus, geen reeel inkomen.
Mijn brutorendement van 7,2% wordt 4,8% netto na lasten. Het verschil van 2,4 punten vertegenwoordigt ongeveer 12.000 EUR/jaar aan onvermijdelijke kosten. Als u uw rendement berekent zonder deze kosten mee te nemen, zult u teleurgesteld zijn.
De balans na 5 jaar
Verhuurder zijn in Wallonie is een beroep op zich. Geen passieve investering. Drie waarheden die ik had willen kennen voor ik begon:
-
Het reele rendement ligt 2 tot 3 punten onder het aangekondigde rendement. Lasten, onvoorziene kosten, leegstand en onroerende voorheffing vreten een derde van de brutohuur op. Maak de volledige berekening voor de aankoop.
-
Verhuurbeheer kost tijd. Ik besteed gemiddeld 4 uur per week aan mijn 4 panden: betalingsopvolging, relatie met huurders, onderhoud, administratie. Een software voor verhuurbeheer heeft me ongeveer 2 uur per week bespaard door repetitieve taken te automatiseren.
-
Wallonie heeft specifieke verplichtingen. Verhuurvergunning, EPB, het decreet over de woninghuurovereenkomst van 2018: informeer u over de gewestelijke regelgeving alvorens te investeren. Wat geldt in Brussel of Vlaanderen geldt niet noodzakelijk in Wallonie.
Als ik het over moest doen, zou ik precies hetzelfde doen — maar beter geinformeerd. Om verder te gaan: Hoe ik het beheer van mijn 3 appartementen automatiseerde, Mijn huurder beschadigt de woning en Mijn huurder wil vertrekken voor het einde van het huurcontract.
- “**Verwerk de verhuurvergunning in uw rendementberekening.** In Wallonie is de verhuurvergunning verplicht voor kleine woningen (< 28 m2) en collectieve huisvesting. De kosten (inspectie + conformiteitswerken) kunnen 2.000 EUR bereiken. Het is een post die veel beginnende investeerders over het hoofd zien.
- “**Laat het EPB-certificaat opmaken VOOR de aankoop, niet erna.** Het EPB-certificaat bepaalt het maximale bedrag van de huurwaarborg (2 maanden bij EPB A-D, 3 maanden bij EPB E-G). Een slechte EPB-score beinvloedt ook de aantrekkelijkheid van het pand en de huur die u kunt vragen.
- “**Selecteer huurders op basis van hun dossier, niet op gevoel.** Vraag de 3 laatste loonfiches, het arbeidscontract en de laatste belastingaangifte. Een goede huurder is een solvabele huurder, niet een sympathieke huurder.
Veelgestelde vragen
-
De verhuurvergunning is verplicht in Wallonie voor kleine woningen (minder dan 28 m2 bewoonbare oppervlakte) en collectieve huisvesting (meer dan 2 personen zonder familieband). Ze wordt afgeleverd door de gemeente na controle van de veiligheids-, gezondheids- en bewoonbaarheidsnormen. De aanvraag kost tussen 50 en 150 EUR afhankelijk van de gemeente.
-
Het gemiddelde brutorendement in Wallonie ligt tussen 6 en 9%, afhankelijk van de stad en het type pand. In Bergen levert een appartement met 2 slaapkamers, gekocht voor 120.000 EUR en verhuurd aan 750 EUR, een brutorendement op van 7,5%. Het nettorendement (na lasten, onroerende voorheffing, verzekering, onderhoud) is doorgaans 2 tot 3 punten lager.
-
De voornaamste terugkerende kosten zijn: onroerende voorheffing (1.000 tot 2.500 EUR/jaar afhankelijk van de gemeente), verzekering niet-bewonend eigenaar (200 tot 400 EUR/jaar), lopend onderhoud (1 tot 2% van de waarde van het pand per jaar), eventuele beheerskosten en een leegstandsreserve (gemiddeld 1 maand huur/jaar).
-
Ja, het EPB-certificaat is verplicht voor elke verhuring in Wallonie sinds 1 juni 2011. Het moet beschikbaar zijn vanaf de publicatie van de advertentie en overhandigd worden aan de huurder bij de ondertekening van het huurcontract. De kosten bedragen ongeveer 150 tot 300 EUR voor een standaardappartement.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.