Mede-eigendom en verhuur: regels om te kennen
De regels van mede-eigendom die een impact hebben op verhuur in Belgie. Huishoudelijk reglement, verdeling van de lasten, algemene vergadering en rechten van de huurder in mede-eigendom.
Het wettelijk kader van mede-eigendom en verhuur
In Belgie bevindt meer dan 40% van de huurwoningen zich in mede-eigendom. De verhuurder moet daarom laveren tussen twee juridische kaders: het recht van mede-eigendom (wet van 2 juni 2010, gewijzigd in 2018) en het huurrecht (geregionaliseerde wetgeving). Beide overlappen elkaar en creeren specifieke verplichtingen die u moet beheersen.
Het centrale punt is dat de huurder verplicht is het reglement van mede-eigendom na te leven, ook al is hij geen partij bij de basisakte. De eigenaar blijft verantwoordelijk tegenover de mede-eigendom: als de huurder overlast veroorzaakt of het reglement niet naleeft, is het de verhuurder die door de syndicus wordt aangesproken.
De verhuurder moet het huishoudelijk reglement ten laatste bij de ondertekening van het huurcontract aan de huurder bezorgen. Het niet nakomen van deze verplichting kan de aansprakelijkheid van de verhuurder in het gedrang brengen als de huurder overlast veroorzaakt door onwetendheid van de regels.
Het huishoudelijk reglement en de huurder
Wat het huishoudelijk reglement de huurder kan opleggen
Het huishoudelijk reglement (HR) bevat de regels voor het samenleven in het gebouw. De meest voorkomende clausules betreffen:
- Stilteperiodes (doorgaans 22u-7u)
- Gebruik van de gemeenschappelijke delen (hal, lift, wasruimte, parking)
- Huisdieren (toelating onder voorwaarden of verbod)
- Verhuizingen (toegestane dagen en uren, bescherming van de gemeenschappelijke delen)
- Aanplakking in de gemeenschappelijke delen
- Gebruik van het balkon en het terras
Wat het huishoudelijk reglement niet kan opleggen
Het reglement kan niet:
- De verhuur van het goed verbieden
- Discrimineren tussen eigenaar-bewoners en huurders voor de toegang tot de gemeenschappelijke delen
- Onevenredige beperkingen opleggen aan het genot van het gehuurde goed
Lees voor meer informatie over het beheer van geluidsgerelateerde conflicten in mede-eigendom onze gids over het omgaan met een luidruchtige huurder.
De verdeling van de lasten tussen eigenaar en huurder
Dit is een van de meest voorkomende bronnen van conflicten. De algemene regel is duidelijk:
| Type last | Ten laste van | Voorbeelden |
|---|---|---|
| Gewone gemeenschappelijke lasten | Huurder | Schoonmaak, verlichting gemeenschappelijke delen, lift, groene ruimten |
| Buitengewone gemeenschappelijke lasten | Eigenaar | Grote werken, gevelrenovatie, dakvervanging |
| Reservefonds | Eigenaar | Verplicht sinds 2019 |
| Honoraria van de syndicus | Eigenaar | Dagelijks beheer van de mede-eigendom |
| Gebouwverzekering | Eigenaar | Inbegrepen in de gemeenschappelijke lasten |
| Individueel verbruik | Huurder | Water, verwarming (bij individuele meters) |
De jaarafrekening
Bij ontvangst van de jaarafrekening van de mede-eigendom moet de eigenaar de lasten opsplitsen tussen de lasten die aan de huurder kunnen worden doorgerekend en de lasten die te zijnen laste blijven. Deze afrekening moet aan de huurder worden bezorgd samen met de bewijsstukken.
Voorzie maandelijkse provisies voor lasten in het huurcontract in plaats van een forfait. Provisies maken een jaarlijkse afrekening op basis van de werkelijke kosten mogelijk, wat eerlijker is en geschillen vermindert.
De algemene vergadering: de eigenaar vertegenwoordigt
Wie stemt?
Alleen de eigenaar heeft stemrecht op de algemene vergadering. De huurder mag noch deelnemen noch stemmen, tenzij met een specifieke volmacht van de eigenaar voor bepaalde punten.
Beslissingen die de verhuur beinvloeden
Bepaalde AV-beslissingen hebben een directe invloed op het gehuurde goed:
- Werken aan gemeenschappelijke delen: steigers, overlast, toegangsbeperkingen
- Wijziging van het huishoudelijk reglement: nieuwe regels die op de huurder van toepassing zijn
- Verhoging van het reservefonds: impact op de lasten van de eigenaar
- Plaatsing van individuele meters: wijziging van de lastenverdeling
Informeer uw huurder over beslissingen die hem treffen en werk de bijlagen bij het huurcontract indien nodig bij.
Werken van de mede-eigendom en impact op de verhuur
Instandhoudingswerken
Dringende of noodzakelijke werken voor het behoud van het gebouw (dakreparatie, waterdichting, structuur) worden beslist bij absolute meerderheid op de AV. De eigenaar moet ze financieren via kapitaalopvragingen en kan ze niet doorrekenen aan de huurder.
Verbeteringswerken
Verbeteringswerken (gevelrenovatie, liftinstallatie, energetische verbeteringen) worden beslist bij een twee derde meerderheid. Ze verhogen de waarde van het goed maar ook de tijdelijke lasten.
De impact op de huurder
Als de werken een aanzienlijke verstoring van het huurgenot veroorzaken (lawaai, stof, beperkte toegang), kan de huurder een tijdelijke huurverlaging vragen. De eigenaar kan zich vervolgens verhalen op de mede-eigendom als de werken buitensporig werden uitgevoerd.
Raadpleeg voor een volledig overzicht van het beheer van een goed in mede-eigendom onze volledige gids mede-eigendom voor verhuurders.
Goede praktijken voor de verhuurder in mede-eigendom
- Bezorg het huishoudelijk reglement aan de huurder bij de ondertekening van het huurcontract en laat het ondertekenen voor ontvangst
- Voorzie een clausule over mede-eigendom in het huurcontract, met de verplichting van de huurder om het reglement na te leven
- Woon de AV bij of geef een volmacht aan een vertrouwenspersoon (niet aan de huurder)
- Informeer de syndicus over de identiteit en contactgegevens van de huurder
- Verdeel de lasten correct: reken nooit buitengewone lasten of het reservefonds door
- Bewaar de notulen van de AV en de jaarafrekeningen gedurende de volledige duur van het huurcontract
Een tool voor verhuurbeheer die het opvolgen van de lasten van de mede-eigendom en de termijnen van de AV integreert, vereenvoudigt dit dubbele beheer aanzienlijk. Het belangrijkste is om een duidelijke communicatie te onderhouden tussen u, uw huurder en de syndicus.
Veelgestelde vragen
-
Nee. Alleen de eigenaar (of zijn gevolmachtigde) heeft het recht om deel te nemen aan en te stemmen op de algemene vergadering. De eigenaar kan echter een volmacht geven aan zijn huurder voor bepaalde punten die rechtstreeks betrekking hebben op het gebruik van de gemeenschappelijke delen. In de praktijk is dit zeldzaam en af te raden, omdat de huurder zou kunnen stemmen tegen de belangen van de eigenaar.
-
De gewone gemeenschappelijke lasten die verband houden met het gebruik van de gemeenschappelijke delen (onderhoud, schoonmaak, lift, verlichting van de gemeenschappelijke delen, groene ruimten) kunnen worden doorgerekend aan de huurder. Buitengewone lasten (grote werken, reservefonds, honoraria van de syndicus voor het beheer van het gebouw) blijven ten laste van de eigenaar. Het huurcontract moet de verdeling en de berekeningswijze (provisies of forfait) specificeren.
-
Nee. Het Belgische recht verbiedt het reglement van mede-eigendom om de verhuur van een privatief lot te verbieden. Het reglement kan echter beperkingen opleggen voor het type verhuur (verbod op gemeubileerde toeristische verhuur zoals Airbnb, bijvoorbeeld) of voorwaarden opleggen (kennisgeving aan de syndicus, naleving van het huishoudelijk reglement door de huurder). Deze beperkingen moeten in het huurcontract worden vermeld.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.