Copropriete et location en Belgique : les regles a connaitre
Les regles de copropriete qui impactent la location en Belgique. Reglement d'ordre interieur, repartition des charges, assemblee generale et droits du locataire en copropriete.
Le cadre legal de la copropriete et de la location
En Belgique, plus de 40 % des logements locatifs se trouvent en copropriete. Le proprietaire bailleur doit donc jongler entre deux cadres juridiques : le droit de la copropriete (loi du 2 juin 2010 modifiee en 2018) et le droit du bail (legislation regionalisee). Les deux se superposent et creent des obligations specifiques qu’il faut maitriser.
Le point central est que le locataire est tenu de respecter le reglement de copropriete, meme s’il n’est pas partie a l’acte de base. C’est le proprietaire qui reste responsable vis-a-vis de la copropriete : si le locataire cause des nuisances ou ne respecte pas le reglement, c’est le bailleur que le syndic interpellera.
Le proprietaire bailleur doit transmettre le reglement d’ordre interieur a son locataire au plus tard a la signature du bail. Le non-respect de cette obligation peut engager sa responsabilite si le locataire cause un trouble par meconnaissance des regles.
Le reglement d’ordre interieur et le locataire
Ce que le ROI peut imposer au locataire
Le reglement d’ordre interieur (ROI) contient les regles de vie commune dans l’immeuble. Les clauses les plus frequentes concernent :
- Les heures de quietude (generalement 22h-7h)
- L’utilisation des parties communes (hall, ascenseur, buanderie, parking)
- Les animaux domestiques (autorisation sous conditions ou interdiction)
- Les demenagements (jours et heures autorises, protection des communs)
- L’affichage dans les parties communes
- L’utilisation du balcon et de la terrasse
Ce que le ROI ne peut pas imposer
Le reglement ne peut pas :
- Interdire la location du bien
- Discriminer entre proprietaires occupants et locataires pour l’acces aux parties communes
- Imposer des restrictions disproportionnees a la jouissance du bien loue
Pour en savoir plus sur la gestion des conflits lies au bruit en copropriete, consultez notre guide sur la gestion d’un locataire bruyant.
La repartition des charges entre proprietaire et locataire
C’est l’un des sujets les plus frequents de conflit. La regle generale est claire :
| Type de charge | A charge de | Exemples |
|---|---|---|
| Charges communes ordinaires | Locataire | Nettoyage, eclairage communs, ascenseur, espaces verts |
| Charges communes extraordinaires | Proprietaire | Gros travaux, ravalement de facade, remplacement toiture |
| Fonds de reserve | Proprietaire | Constitution obligatoire depuis 2019 |
| Honoraires du syndic | Proprietaire | Gestion courante de la copropriete |
| Assurance batiment | Proprietaire | Incluse dans les charges communes |
| Consommations individuelles | Locataire | Eau, chauffage (si compteurs individuels) |
Le decompte annuel
A la reception du decompte annuel de la copropriete, le proprietaire doit ventiler les charges entre celles qui sont repercutables sur le locataire et celles qui restent a sa charge. Ce decompte doit etre transmis au locataire avec les justificatifs.
Prevoyez des provisions mensuelles pour les charges dans le bail plutot qu’un forfait. Les provisions permettent une regularisation annuelle sur base des depenses reelles, ce qui est plus equitable et reduit les litiges.
L’assemblee generale : le proprietaire represente
Qui vote ?
Seul le proprietaire a le droit de vote en assemblee generale. Le locataire ne peut ni assister ni voter, sauf procuration specifique du proprietaire pour des points precis.
Les decisions qui impactent la location
Certaines decisions de l’AG affectent directement le bien loue :
- Travaux dans les parties communes : echafaudages, nuisances, restrictions d’acces
- Modification du ROI : nouvelles regles applicables au locataire
- Augmentation du fonds de reserve : impact sur les charges du proprietaire
- Installation de compteurs individuels : modification de la repartition des charges
Informez votre locataire des decisions qui l’affectent et mettez a jour l’annexe du bail si necessaire.
Travaux de copropriete et impact sur la location
Travaux de conservation
Les travaux urgents ou necessaires a la conservation de l’immeuble (reparation de la toiture, etancheite, structure) sont decides a la majorite absolue de l’AG. Le proprietaire doit les financer via les appels de fonds et ne peut pas les repercuter sur le locataire.
Travaux d’amelioration
Les travaux d’amelioration (renovation de la facade, installation d’un ascenseur, amelioration energetique) sont decides a la majorite des 2/3. Ils augmentent la valeur du bien mais aussi les charges temporaires.
L’impact sur le locataire
Si les travaux causent un trouble de jouissance significatif (bruit, poussiere, restriction d’acces), le locataire peut demander une reduction temporaire du loyer. Le proprietaire peut ensuite se retourner contre la copropriete si les travaux ont ete conduits de maniere excessive.
Pour une vue complete de la gestion d’un bien en copropriete, consultez notre guide complet de la copropriete pour bailleurs.
Bonnes pratiques pour le bailleur en copropriete
- Transmettez le ROI au locataire a la signature du bail et faites-le signer pour accusation de reception
- Prevoyez une clause de copropriete dans le bail, rappelant l’obligation du locataire de respecter le reglement
- Assistez aux AG ou donnez procuration a une personne de confiance (pas au locataire)
- Informez le syndic de l’identite du locataire et de ses coordonnees
- Ventiler les charges correctement : ne repercutez jamais les charges extraordinaires ni le fonds de reserve
- Conservez les PV d’AG et les decomptes annuels pendant toute la duree du bail
Un outil de gestion locative qui integre le suivi des charges de copropriete et les echeances d’AG simplifie considerablement cette gestion duale. L’essentiel est de maintenir une communication claire entre vous, votre locataire et le syndic.
Questions fréquentes
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Non. Seul le proprietaire (ou son mandataire) a le droit de participer et de voter a l'assemblee generale. Cependant, le proprietaire peut donner procuration a son locataire pour certains points qui concernent directement la jouissance des parties communes. Dans la pratique, c'est rare et deconseille car le locataire pourrait voter contre les interets du proprietaire.
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Les charges communes ordinaires liees a la jouissance des parties communes (entretien, nettoyage, ascenseur, eclairage des communs, espaces verts) peuvent etre repercutees sur le locataire. En revanche, les charges extraordinaires (gros travaux, fonds de reserve, honoraires du syndic pour la gestion du batiment) restent a charge du proprietaire. Le bail doit preciser la repartition et le mode de calcul (provisions ou forfait).
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Non. Le droit belge interdit au reglement de copropriete d'interdire la location d'un lot privatif. Toutefois, le reglement peut imposer des restrictions sur le type de location (interdiction de la location meublee touristique type Airbnb, par exemple) ou imposer des conditions (notification au syndic, respect du reglement d'ordre interieur par le locataire). Ces restrictions doivent etre mentionnees dans le bail.
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