De verhuurder wil camera's installeren in de gemeenschappelijke delen
Karim, huurder in Etterbeek, vertelt hoe zijn verhuurder camera's installeerde in de inkomhal zonder toestemming. AVG, mede-eigendom en oplossing.
- 01 De ontdekking
- 02 De verificatie
- 03 De mobilisatie
- 04 De verwijdering
- 05 De lessen
Juni 2025 — de ontdekking
Ik ben sinds 3 jaar huurder van een appartement met 2 slaapkamers op de 2e verdieping van een gebouw met 8 kavels in Etterbeek. Mijn verhuurder, dhr. Janssens, bezit 3 appartementen in het gebouw. De buurt is rustig, de buren correct, de mede-eigendom goed beheerd.
Op 5 juni, thuiskomend van het werk, merkte ik een zwarte domecamera op boven de deur van de inkomhal. Geen pictogram, geen signalering. Ik maakte een ronde: een tweede identieke camera filmde het afvallokaal in de kelder.
Twee bewakingscamera’s, geinstalleerd zonder iemand te verwittigen, zonder signalering en zonder AVG-pictogram. Mijn onbehagen was onmiddellijk. Deze camera’s filmden het komen en gaan van alle bewoners, 24 uur per dag.
Een bewakingscamera in de gemeenschappelijke delen van een gebouw filmt het komen en gaan van alle bewoners. Zonder wettelijke basis (stemming op de AV, aangifte bij de GBA, signalering) vormt deze installatie een schending van de AVG en mogelijk van het recht op privacy gewaarborgd door artikel 22 van de Belgische Grondwet.
Juni 2025 — de verificatie
Op 8 juni contacteerde ik de syndicus van het gebouw per e-mail. Eenvoudige vraag: was de camera-installatie gestemd op een algemene vergadering? Het antwoord kwam binnen het uur: neen, er had geen stemming plaatsgevonden. De syndicus was niet eens op de hoogte van de installatie.
Ik controleerde vervolgens de wettelijke verplichtingen. In Belgie wordt de installatie van camera’s in een mede-eigendom geregeld door:
- De Camerawet van 21 maart 2007 (gewijzigd in 2018) die een voorafgaande aangifte bij de Gegevensbeschermingsautoriteit oplegt
- De AVG (Europese Verordening 2016/679) die transparantie, een gerechtvaardigd doel en proportionaliteit eist
- De wet op de mede-eigendom die een stemming met twee derde meerderheid op de AV eist voor elke installatie in de gemeenschappelijke delen
Dhr. Janssens had aan geen van deze drie verplichtingen voldaan.
Juni 2025 — de mobilisatie
Op 12 juni stuurde ik een e-mail aan dhr. Janssens. Ik vroeg beleefd naar de redenen van de installatie en de verkregen toelatingen. Hij antwoordde de volgende dag: hij had de camera’s geinstalleerd “voor de veiligheid” na een poging tot fietsdiefstal in de kelder. Hij had alleen gehandeld, in de overtuiging dat hij het hele gebouw een dienst bewees.
Zijn bedoeling was begrijpelijk, maar zijn werkwijze was onwettelijk. Ik contacteerde de andere huurders en eigenaars van het gebouw. Drie van de vijf huurders deelden mijn onbehagen. Een eigenaar op de 4e verdieping was eveneens ontevreden: “Hij heeft niet het recht alleen te beslissen over de gemeenschappelijke delen.”
Op 20 juni stuurden we een collectieve ingebrekestelling ondertekend door 4 bewoners. De brief eiste:
- De onmiddellijke verwijdering van de camera’s
- De vernietiging van alle opgenomen beelden
- De bijeenroeping van een buitengewone AV als de mede-eigendom over een wettelijke installatie wilde stemmen
Een collectieve ingebrekestelling heeft meer gewicht dan een individuele stap. Ze toont dat het probleem de hele mede-eigendom betreft, niet enkel een ontevreden huurder. De syndicus en de verhuurder nemen het onderwerp ernstiger.
Juli 2025 — de verwijdering
Op 5 juli organiseerde de syndicus een vergadering met dhr. Janssens en de ondertekenaars van de ingebrekestelling. De syndicus bevestigde dat de installatie onregelmatig was op drie punten: geen stemming op de AV, geen aangifte bij de GBA, geen AVG-signalering.
Dhr. Janssens stemde toe de camera’s te verwijderen. Op 12 juli ontkoppelde een technicus beide toestellen. Dhr. Janssens bevestigde schriftelijk dat de op de harde schijf opgeslagen opnames waren gewist.
De syndicus plaatste een punt “videobewaking van de gemeenschappelijke delen” op de agenda van de volgende AV in september, met een offerte van een erkend installateur en een ontwerp van aangifte bij de GBA. Als de mede-eigendom voor de installatie stemt volgens de regels, kunnen camera’s wettelijk worden herplaatst.
Feitelijke balans: 5 weken tot oplossing. 0 EUR kosten. 2 camera’s verwijderd. Uiteindelijk geen klacht bij de GBA nodig — de collectieve ingebrekestelling volstond. En dhr. Janssens begreep, ondanks zijn aanvankelijke teleurstelling, dat veiligheid en respect voor de privacy moeten samengaan binnen een duidelijk wettelijk kader.
Wat ik heb geleerd
Drie lessen voor elke huurder of mede-eigenaar in deze situatie:
-
Veiligheid rechtvaardigt niet alles. De bedoeling van dhr. Janssens was lovenswaardig, maar het doel heiligt de middelen niet. In Belgie moet zelfs de politie strikte procedures volgen om camera’s te installeren. Een individuele verhuurder heeft niet meer rechten.
-
De syndicus is uw eerste aanspreekpunt. Alvorens een klacht in te dienen bij de GBA of de rechter te vatten, contacteer de syndicus. Die beheert de gemeenschappelijke delen en kan een AV bijeenroepen. In mijn geval was de syndicus reactief en doeltreffend.
-
Documenteer alles, ook de camera’s. Fotografeer de camera’s, noteer de ontdekkingsdatum, bewaar de schriftelijke uitwisselingen. Als de zaak voor de vrederechter of de GBA zou komen, vormen deze elementen uw dossier. Een goed opgesteld huurcontract kan ook clausules over privacy bevatten.
Andere ervaringsverhalen: De huurder respecteert het reglement van mede-eigendom niet en De verhuurder wil dat ik vertrek om te verkopen.
- “**Controleer of de algemene vergadering over de installatie heeft gestemd.** In een mede-eigendom vereist de installatie van camera's in de gemeenschappelijke delen een stemming met twee derde meerderheid op de AV. Zonder deze stemming is de installatie onregelmatig, zelfs als de verhuurder te goeder trouw handelt.
- “**Controleer de verplichte AVG-signalering.** Elke bewakingscamera moet worden aangeduid met een zichtbaar pictogram dat de verantwoordelijke voor de verwerking en het doel vermeldt. Het ontbreken van signalering is een AVG-inbreuk die aanleiding kan geven tot sancties.
- “**Meld bij de Gegevensbeschermingsautoriteit indien nodig.** De Belgische GBA behandelt klachten gratis. Een eenvoudige klacht online volstaat om een controle op gang te brengen. Dit is vaak doeltreffender dan een gerechtelijke procedure.
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
Niet op eigen initiatief. De gemeenschappelijke delen behoren tot de mede-eigendom. Elke camera-installatie vereist een stemming met twee derde meerderheid op de algemene vergadering, een aangifte bij de Gegevensbeschermingsautoriteit (GBA) en AVG-conforme signalering.
-
De verwerkingsverantwoordelijke (de mede-eigendom, niet een individuele verhuurder) moet: een camerapictogram met wettelijke vermeldingen aanbrengen, een verwerkingsregister bijhouden, de bewaartermijn van de beelden beperken (doorgaans maximaal 30 dagen) en beperkte toegang tot de beelden garanderen.
-
Ja. Elke huurder kan gratis een klacht indienen bij de Gegevensbeschermingsautoriteit (GBA) via het onlineformulier. De GBA kan de verwijdering van camera's bevelen en boetes opleggen tot 20 miljoen euro of 4% van de omzet.
-
Absoluut niet. De verhuurde woning is de woonst van de huurder, beschermd door artikel 15 van de Grondwet (onschendbaarheid van de woning). Elke camera binnenin de woning zonder toestemming van de huurder vormt een ernstige schending van de privacy, strafbaar met strafrechtelijke sancties.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.