Le proprietaire veut installer des cameras dans les parties communes

Juin 2025 — la decouverte

Je suis locataire d’un appartement 2 chambres au 2e etage d’un immeuble de 8 lots a Etterbeek depuis 3 ans. Mon proprietaire, M. Janssens, possede 3 appartements dans l’immeuble. Le quartier est calme, les voisins corrects, la copropriete bien geree.

Le 5 juin, en rentrant du travail, je remarque une camera dome noir installee au-dessus de la porte du hall d’entree. Aucun pictogramme, aucune signalisation. Je fais le tour : une deuxieme camera identique filme le local poubelles en sous-sol.

Deux cameras de surveillance, installees sans prevenir personne, sans signalisation et sans pictogramme RGPD. Mon malaise est immediat. Ces cameras filment chaque allee et venue de tous les residents, 24 heures sur 24.

Juin 2025 — la verification

Le 8 juin, je contacte le syndic de l’immeuble par email. Question simple : l’installation de cameras a-t-elle ete votee en assemblee generale ? La reponse arrive dans l’heure : non, aucun vote n’a eu lieu. Le syndic n’etait meme pas au courant de l’installation.

Je verifie ensuite les obligations legales. En Belgique, l’installation de cameras en copropriete est encadree par :

• La loi Camera du 21 mars 2007 (modifiee en 2018) qui impose une declaration prealable a l’Autorite de protection des donnees
• Le RGPD (Reglement europeen 2016/679) qui exige transparence, finalite legitime et proportionnalite
• La loi sur la copropriete qui exige un vote a la majorite des 2/3 en AG pour toute installation dans les parties communes

M. Janssens n’a respecte aucune de ces trois obligations.

Juin 2025 — la mobilisation

Le 12 juin, j’envoie un email a M. Janssens. Je lui demande poliment les raisons de l’installation et les autorisations obtenues. Il repond le lendemain : il a installe les cameras “pour la securite” apres une tentative de vol de velos en cave. Il a agi seul, pensant rendre service a tout l’immeuble.

Son intention est comprehensible, mais sa methode est illegale. Je contacte les autres locataires et proprietaires de l’immeuble. Trois locataires sur cinq partagent mon malaise. Un proprietaire du 4e etage est egalement mecontentS : “Il n’a pas le droit de decider seul pour les parties communes.”

Le 20 juin, nous envoyons une mise en demeure collective signee par 4 residents. Le courrier demande :

1. Le retrait immediat des cameras
2. La destruction de toutes les images enregistrees
3. La convocation d’une AG extraordinaire si la copropriete souhaite voter une installation legale

Juillet 2025 — le retrait

Le 5 juillet, le syndic organise une reunion avec M. Janssens et les signataires de la mise en demeure. Le syndic confirme que l’installation est irreguliere sur trois points : absence de vote en AG, absence de declaration a l’APD, absence de signalisation RGPD.

M. Janssens accepte de retirer les cameras. Le 12 juillet, un technicien debranche les deux appareils. M. Janssens confirme par ecrit avoir supprime les enregistrements stockes sur le disque dur.

Le syndic inscrit un point “videoprotection des parties communes” a l’ordre du jour de la prochaine AG de septembre, avec un devis d’un installateur agree et un projet de declaration a l’APD. Si la copropriete vote l’installation dans les regles, des cameras pourront etre reinstallees legalement.

Bilan factuel : 5 semaines de resolution. 0 EUR de frais. 2 cameras retirees. Aucune plainte aupres de l’APD finalement necessaire — la mise en demeure collective a suffi. Et M. Janssens, malgre sa deception initiale, a compris que la securite et le respect de la vie privee doivent coexister dans un cadre legal clair.

Ce que j’ai appris

Trois enseignements pour tout locataire ou coproprietaire confronte a cette situation :

1. La securite ne justifie pas tout. L’intention de M. Janssens etait louable, mais la fin ne justifie pas les moyens. En Belgique, meme la police doit respecter des procedures strictes pour installer des cameras. Un proprietaire individuel n’a pas plus de droits.

2. Le syndic est votre premier interlocuteur. Avant de porter plainte a l’APD ou de saisir le juge, contactez le syndic. C’est lui qui gere les parties communes et qui peut convoquer une AG. Dans mon cas, le syndic a ete reactif et efficace.

3. Documentez tout, meme les cameras. Photographiez les cameras, notez la date de decouverte, conservez les echanges ecrits. Si l’affaire devait aller devant le juge de paix ou l’APD, ces elements constitueraient votre dossier. Un contrat de bail bien redige peut aussi inclure des clauses sur la vie privee.

D’autres cas vecus : Le locataire ne respecte pas le reglement de copropriete et Le proprietaire veut me faire partir pour vendre.