Le locataire ne respecte pas le reglement de copropriete
Thierry, proprietaire a Schaerbeek, raconte comment son locataire a accumule les plaintes de copropriete : bruit, parking, poubelles. Chronologie et resolution.
- 01 Les plaintes
- 02 L'escalade
- 03 L'intervention
- 04 La resolution
- 05 Les lecons
Mars 2025 — les premieres plaintes
Je suis proprietaire d’un appartement 2 chambres au 3e etage d’une residence de 12 lots a Schaerbeek. Mon locataire, Yassine, 29 ans, y vit depuis septembre 2024 avec un bail de residence principale de 3-6-9. Les premiers mois se passent sans accroc.
En mars, je recois un premier email du syndic. Une plainte d’un voisin du 2e : musique forte a 23h un samedi soir. Je me dis que c’est un incident isole — ca arrive a tout le monde. J’envoie un SMS a Yassine, il s’excuse, affaire classee.
Mais en avril, trois nouvelles plaintes arrivent coup sur coup :
- Parking : Yassine gare regulierement son scooter dans le local velos, bloquant l’acces
- Poubelles : sacs-poubelles laisses dans le couloir du 3e au lieu de la poubelle commune en cave
- Bruit : une soiree un jeudi soir, musique jusqu’a 1h du matin
Sept plaintes en 4 mois. Le syndic me previent : a l’assemblee generale de juin, une amende de 450 EUR sera proposee a mon encontre si la situation ne se normalise pas.
Mai 2025 — l’escalade
Le 2 mai, j’appelle Yassine. La conversation est cordiale mais revelatrice : il n’a “pas vraiment lu” le reglement de copropriete. Il ne savait pas que le local velos etait reserve aux velos, ni que les poubelles devaient descendre en cave. Pour le bruit, il admet avoir exagere mais relativise : “C’est juste deux fois en 4 mois.”
Le probleme, c’est que c’est moi qui suis en ligne de mire du syndic, pas Yassine. En droit belge, le proprietaire est responsable du comportement de son locataire vis-a-vis de la copropriete. Si Yassine ne change pas, c’est moi qui paie les amendes.
Meme si le bail contient une clause de respect du reglement de copropriete, le syndic ne connait que le proprietaire. C’est a vous d’intervenir, de documenter vos actions et de prouver que vous n’etes pas reste passif. Un proprietaire qui ne reagit pas peut etre condamne a des dommages et interets par la copropriete.
Mai 2025 — l’intervention formelle
Le 10 mai, j’envoie une mise en demeure par recommande a Yassine. Je detaille chaque incident, je joue les emails du syndic, et je rappelle la clause 8 du bail qui oblige le locataire a respecter le reglement de copropriete. Je precise que toute amende infligee par la copropriete sera repercutee sur lui.
Le 25 mai, j’organise une reunion tripartite dans l’appartement : Yassine, le president du conseil de copropriete et moi. L’idee n’est pas de le lyncher, mais de creer un contact direct entre le locataire et la copropriete.
La reunion dure 45 minutes. Le president explique concretement les regles : horaires de bruit (22h en semaine, 23h le week-end), utilisation du local velos, tri des poubelles et jours de sortie. Yassine realise que les regles sont raisonnables et qu’il les enfreignait par ignorance, pas par malveillance.
Mettre en contact direct le locataire et un representant de la copropriete desamorce les tensions. Le locataire cesse d’etre une abstraction pour les voisins, et les regles cessent d’etre un document que personne ne lit.
Juin 2025 — la resolution
A l’issue de la reunion, Yassine signe un engagement ecrit en 4 points :
- Respect des horaires de bruit du reglement
- Stationnement du scooter uniquement dans la zone prevue (parking sous-sol)
- Descente des poubelles en cave aux jours prevus
- Tout manquement futur sera considere comme un motif de resolution du bail
Je transmets cet engagement au syndic. A l’assemblee generale de juin, l’amende de 450 EUR est retiree de l’ordre du jour.
Bilan factuel : 6 semaines de resolution. 0 EUR de frais. 450 EUR d’amende evitee. Depuis juin, aucune nouvelle plainte. La relation avec Yassine est intacte — il a meme participe a la fete des voisins en septembre.
Ce que j’ai appris
Trois lecons pratiques pour tout proprietaire en copropriete :
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Annexez le reglement de copropriete au bail et faites-le signer. Depuis cette experience, je remets un exemplaire imprime du reglement a chaque nouveau locataire lors de la signature du contrat de bail. Je lui fais parapher chaque page. L’argument “je ne savais pas” disparait.
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Intervenez des la premiere plainte. Ma premiere erreur a ete de minimiser l’incident de mars. Si j’avais envoye un recommande des ce moment, les incidents d’avril n’auraient probablement pas eu lieu.
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Documentez chaque intervention aupres du syndic. Envoyez au syndic une copie de chaque courrier ou email adresse au locataire. Ca prouve votre reactivite et protege votre position en cas d’action de la copropriete contre vous. Un logiciel de gestion locative facilite ce suivi.
D’autres situations vecues qui pourraient vous interesser : Le proprietaire veut installer des cameras dans les parties communes et Mon locataire demande une baisse de loyer.
- “**Transmettez le reglement de copropriete AVANT la signature du bail.** En Region bruxelloise, le bailleur est tenu d'informer le locataire des regles de l'immeuble. Faites-le signer en annexe du bail pour eviter tout 'je ne savais pas'.
- “**Reagissez des la premiere plainte du syndic.** Une plainte ignoree en entraine cinq autres. Appelez le locataire immediatement et confirmez par ecrit. La proactivite montre a la copropriete que vous prenez le sujet au serieux.
- “**Distinguez votre responsabilite de celle du locataire.** Le syndic s'adresse a vous comme proprietaire, mais les nuisances sont le fait du locataire. Documentez vos interventions pour prouver que vous n'etes pas passif en cas d'action du syndic.
Le deroule semaine par semaine
Questions fréquentes
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Oui. En droit belge, le proprietaire est responsable vis-a-vis de la copropriete du comportement de son locataire. Le syndic s'adresse au proprietaire, qui doit ensuite intervenir aupres de son locataire. Si le proprietaire ne reagit pas, le syndic peut demander des penalites au proprietaire.
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En principe non, car le locataire n'est pas partie au reglement de copropriete. Cependant, depuis la reforme de 2018 de la loi sur la copropriete, le syndic peut agir directement contre le locataire pour les parties communes si le reglement le prevoit.
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Oui, mais uniquement si le bail contient une clause imposant le respect du reglement de copropriete (ce qui est la norme) et que les manquements sont graves et repetes. Le juge de paix apprecie au cas par cas. Des nuisances sonores repetees malgre mises en demeure peuvent justifier la resolution du bail.
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Si le bail prevoit une clause de respect du reglement de copropriete et que l'amende resulte d'un manquement du locataire, le proprietaire peut en demander le remboursement au locataire. Sans cette clause, la situation est plus delicate.
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