Le locataire a fait des travaux sans autorisation

Octobre 2025 — la decouverte

Je suis proprietaire d’un appartement 2 chambres dans le centre de Namur depuis 2018. Mon locataire, Kevin, 34 ans, y vit depuis 3 ans avec un bail de residence principale classique. Locataire exemplaire : loyer toujours a temps, bon voisinage, aucune plainte.

Le 3 octobre, je programme une visite technique pour verifier l’etat de la chaudiere avant l’hiver. Kevin accepte sans hesiter. En arrivant, je ne reconnais plus l’appartement. La cloison entre la cuisine et le salon a ete abattue. La cuisine elle-meme a ete entierement remplacee : nouveaux meubles, plan de travail en quartz, hotte aspirante encastree.

Le resultat est esthetiquement reussi. Mais Kevin n’a jamais demande mon autorisation. Pas un mail, pas un appel, rien.

Octobre 2025 — le constat

Le 5 octobre, je reviens avec mon telephone et un metre. Je photographie chaque piece modifiee sous plusieurs angles, en comparant avec les photos de l’etat des lieux d’entree. La liste est plus longue que prevu :

• Cloison cuisine-salon abattue (cloison legere, non porteuse — soulagement)
• Cuisine complete remplacee (ancienne cuisine en bon etat, stockee dans la cave)
• Prise electrique deplacee sans passage par un electricien agree
• Nouveau carrelage au sol dans la zone cuisine

J’envoie une mise en demeure par recommande le 10 octobre. Ton factuel : je rappelle l’article 1728 du Code civil (obligation du locataire de jouir du bien en bon pere de famille) et la clause 12 de notre bail qui interdit les travaux non autorises. Je demande une reunion sur place sous 15 jours.

Novembre 2025 — la negociation

Kevin me rappelle le soir meme du recommande. Il est sincere : il voulait me faire la surprise, pensant que ca augmenterait la valeur du bien. Il a investi 4 200 EUR de sa poche dans la cuisine et 800 EUR pour les travaux de demolition et carrelage.

Le 22 octobre, on se retrouve dans l’appartement. Je lui explique trois choses :

1. La prise electrique deplacee sans RGIE est un probleme de securite et de conformite. Un electricien agree doit verifier l’installation.
2. L’absence d’autorisation me place en difficulte vis-a-vis de la copropriete et de l’assurance.
3. L’intention etait bonne, mais la methode ne l’etait pas.

Je lui propose une solution : je fais venir un expert independant pour evaluer la conformite des travaux. Si tout est aux normes, on regularise par avenant. Sinon, remise en etat a ses frais.

Le 15 novembre, l’expert passe. Verdict : les travaux sont globalement bien realises, mais la prise electrique doit etre mise en conformite par un agree. Cout : 180 EUR, a charge de Kevin.

Decembre 2025 — la regularisation

Le 5 decembre, apres la mise en conformite electrique, on signe un avenant au bail qui formalise la situation. Les points cles :

• Les travaux sont acceptes et decrits avec photos
• En fin de bail, Kevin ne pourra pas reclamer d’indemnite pour plus-value
• Le contrat de bail est mis a jour avec une clause travaux renforcee
• Toute modification future necessite un accord ecrit prealable avec devis

Bilan factuel : 9 semaines de resolution. 0 EUR de frais pour moi. La cuisine est objectivement meilleure qu’avant. La relation avec Kevin est preservee — il a compris l’erreur et s’est montre cooperatif a chaque etape.

Ce que j’ai appris

Cette experience m’a appris trois choses qui s’appliquent a tous les proprietaires en Wallonie :

1. La clause travaux du bail est votre bouclier. Mon ancien bail mentionnait juste “pas de travaux sans accord”. Desormais, je detaille : peinture et fixations legeres autorisees, tout le reste soumis a accord ecrit avec devis prealable. Un bail bien redige fait toute la difference.

2. La visite technique annuelle detecte les problemes tot. Si je n’avais pas programme cette visite chaudiere, j’aurais peut-etre decouvert les travaux seulement a la sortie. Plus le temps passe, plus la situation est difficile a regulariser.

3. L’expert independant tranche les debats. Plutot que de se disputer sur “c’est bien fait” ou “c’est du bricolage”, un expert a 300 EUR donne un avis objectif qui satisfait les deux parties.

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