Specifieke bijlagen voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
In Brussel berust het wettelijk kader voor het huurcontract van hoofdverblijfplaats op de Brusselse Huisvestingscode (ordonnantie van 27 juli 2017) en op het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 21 december 2017. Deze teksten leggen bijkomende bijlagen op bovenop de federale regels, met als doel de transparantie en de kwaliteit van het verhuurde goed te waarborgen.
De Brusselse verhuurder moet bij het huurcontract van hoofdverblijfplaats een reeks documenten voegen waarvan sommige eigen zijn aan het Brussels Gewest. Het ontbreken van deze bijlagen leidt niet tot nietigheid van het contract, maar stelt de verhuurder bloot aan administratieve boetes tot 200 euro per ontbrekend document, en verzwakt zijn positie bij een geschil voor de vrederechter.
Bijlage betreffende de bewoonbaarheidsnormen
De Brusselse Huisvestingscode legt op dat elke verhuurde woning minimumnormen inzake veiligheid, bewoonbaarheid en uitrusting respecteert. De verhuurder moet een document bij het contract voegen dat de conformiteit van het goed met deze eisen bevestigt.
De voornaamste gecontroleerde punten zijn:
- Structurele stabiliteit: afwezigheid van gevaarlijke scheuren, stevigheid van vloeren en trappen
- Vocht: afwezigheid van schimmel, voldoende ventilatie in elke ruimte
- Elektrische en gasinstallaties: conformiteit met de geldende normen, keuringsattest
- Sanitaire uitrusting: stromend water, badkamer of douche, binnentoilet
- Natuurlijk licht: raam in elke bewoonbare ruimte, minimale glasoppervlakte
- Verwarming: vaste verwarmingsinstallatie in goede werkingsstand
Bij niet-conformiteit kan de Gewestelijke Inspectiedienst voor Huisvesting (DIRL) werken opleggen of de verhuring verbieden. De huurder kan een niet-conforme woning melden zonder de beeindiging van zijn huurcontract te riskeren.
EPB-certificaat in Brussel
Het certificaat Energieprestatie van Gebouwen (EPB) is verplicht in Brussel voor elke verhuring. Afgeleverd door een erkende certificeerder door Leefmilieu Brussel, klassificeert het de woning van A++ (zeer performant) tot G (weinig performant).
De verhuurder moet:
- Het EPB-certificaat laten opmaken voor de publicatie van de advertentie
- De energieklasse vermelden in elke verhuradvertentie
- Het certificaat aan de kandidaat-huurder meedelen voor de ondertekening van het contract
- Een kopie van het certificaat bij het huurcontract voegen
Het EPB-certificaat is 10 jaar geldig, tenzij energetische renovatiewerken een nieuw certificaat rechtvaardigen. De kost varieert tussen 150 en 350 euro naargelang de grootte van het goed en de gekozen certificeerder.
Op te merken: in Brussel is het EPB niet enkel informatief. Sinds de ordonnantie van 2024 zijn woningen met klasse F of G onderworpen aan verplichtingen tot geleidelijke renovatie om minimaal klasse E te bereiken tegen 2033.
Intredende plaatsbeschrijving
De plaatsbeschrijving van intrede is verplicht voor elk huurcontract van hoofdverblijfplaats in Brussel. Het moet tegensprekelijk worden opgemaakt, dat wil zeggen in aanwezigheid van de verhuurder en de huurder (of hun gevolmachtigden), en bij het huurcontract worden gevoegd.
In Brussel moet de plaatsbeschrijving worden opgemaakt:
- Tijdens de eerste maand bewoning van de woning
- Op een gedetailleerde wijze, kamer per kamer, met beschrijving van de staat van muren, vloeren, plafonds, schrijnwerk, uitrusting
- Met vermelding van de datum en handtekeningen van beide partijen
Als geen plaatsbeschrijving is opgemaakt, geldt een wettelijk vermoeden: de huurder wordt verondersteld het goed te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bevindt op het moment van de uittrede. Dit vermoeden beschermt de huurder bij afwezigheid van een tegensprekelijk document.
Het beroep op een erkende vastgoedexpert is aanbevolen maar niet verplicht. De kosten worden gelijk verdeeld tussen verhuurder en huurder, tenzij anders overeengekomen in het contract.
Checklist bijlagen voor een Brussels huurcontract
| Document | Verplicht | Wettelijke basis |
|---|---|---|
| EPB-certificaat | Ja | Ordonnantie van 2 mei 2013 |
| Intredende plaatsbeschrijving | Ja | Art. 1730 BW / Brusselse code |
| Bewoonbaarheidsnormen (attest) | Ja | Brusselse Huisvestingscode |
| Reglement van interne orde (mede-eigendom) | Ja bij mede-eigendom | Art. 577-10 BW |
| Addendum referentiehuurprijzen | Aanbevolen | Indicatief rooster Brussel |
| Technische fiche van de woning | Ja sinds 2024 | Besluit BHR 2024 |
Deze lijst vult de gemeenschappelijke bijlagen aan die in de drie gewesten gelden. Raadpleeg voor de specificiteiten van de andere gewesten de pagina’s Wallonie en Vlaanderen.
De Brusselse verhuurder moet eveneens zorgen voor de samenstelling van een conforme huurwaarborg en voor het regelmatig afleveren van huurkwitanties. Deze documenten maken, hoewel onderscheiden van de bijlagen bij het huurcontract, integraal deel uit van het huurdossier.