Annexes specifiques a la Region de Bruxelles-Capitale
A Bruxelles, le cadre legislatif en matiere de bail de residence principale repose sur le Code bruxellois du logement (ordonnance du 27 juillet 2017) et sur l’arrete du Gouvernement de la Region de Bruxelles-Capitale du 21 decembre 2017. Ces textes imposent des annexes supplementaires par rapport aux regles federales, avec pour objectif de garantir la transparence et la qualite du logement mis en location.
Le proprietaire bruxellois doit joindre au bail de residence principale un ensemble de documents dont certains sont propres a la Region de Bruxelles-Capitale. Le Code bruxellois du logement (ordonnance du 27 juillet 2017) et ses arretes d’execution definissent ces obligations. L’absence de ces annexes n’entraine pas la nullite du contrat, mais expose le bailleur a des amendes administratives pouvant atteindre 200 euros par document manquant, et affaiblit sa position en cas de litige devant le juge de paix.
Annexe relative aux normes de salubrite
Le Code bruxellois du logement impose que tout logement mis en location respecte des normes minimales de securite, de salubrite et d’equipement. Le proprietaire doit annexer au bail un document attestant de la conformite du bien a ces exigences.
Les principaux points controles sont :
- Stabilite structurelle : absence de fissures dangereuses, solidite des planchers et escaliers
- Humidite : absence de moisissures, ventilation suffisante dans chaque piece
- Installations electriques et gaz : conformite aux normes en vigueur, attestation de controle
- Equipements sanitaires : eau courante, salle de bain ou douche, toilettes interieures
- Eclairage naturel : fenetre dans chaque piece habitable, surface vitree minimale
- Chauffage : installation de chauffage fixe en bon etat de fonctionnement
En cas de non-conformite, la Direction de l’Inspection regionale du logement (DIRL) peut imposer des travaux ou interdire la mise en location. Le locataire peut signaler un logement non conforme sans risquer la resiliation de son bail.
Certificat PEB a Bruxelles
Le certificat de Performance Energetique des Batiments (PEB) est obligatoire a Bruxelles pour toute mise en location. Delivre par un certificateur agree par Bruxelles Environnement, il classe le logement de A++ (tres performant) a G (peu performant).
Le proprietaire doit :
- Faire etablir le certificat PEB avant la publication de l’annonce
- Mentionner la classe energetique dans toute annonce de location
- Communiquer le certificat au candidat locataire avant la signature du bail
- Annexer une copie du certificat au contrat de bail
Le certificat PEB est valable 10 ans, sauf si des travaux de renovation energetique justifient un nouveau certificat. Le cout varie entre 150 et 350 euros selon la taille du bien et le certificateur choisi.
A noter : a Bruxelles, le PEB n’est pas seulement informatif. Depuis l’ordonnance de 2024, les logements classes F ou G font l’objet d’obligations de renovation progressive pour atteindre au minimum la classe E d’ici 2033.
Etat des lieux d’entree
L’etat des lieux d’entree est obligatoire pour tout bail de residence principale a Bruxelles. Il doit etre realise de maniere contradictoire, c’est-a-dire en presence du proprietaire et du locataire (ou de leurs mandataires), et annexe au contrat de bail.
A Bruxelles, l’etat des lieux doit etre etabli :
- Pendant le premier mois d’occupation du logement
- De facon detaillee, piece par piece, avec description de l’etat des murs, sols, plafonds, menuiseries, equipements
- Avec mention de la date et signatures des deux parties
Si aucun etat des lieux n’est realise, une presomption legale s’applique : le locataire est presume avoir recu le bien dans l’etat ou il se trouve au moment de la sortie. Cette presomption protege le locataire en l’absence de document contradictoire.
Le recours a un expert immobilier agree est recommande mais non obligatoire. Les frais sont partages a parts egales entre proprietaire et locataire, sauf convention contraire dans le bail.
Checklist des annexes pour un bail bruxellois
| Document | Obligatoire | Base legale |
|---|---|---|
| Certificat PEB | Oui | Ordonnance du 2 mai 2013 |
| Etat des lieux d’entree | Oui | Art. 1730 Code civil / Code bruxellois |
| Normes de salubrite (attestation) | Oui | Code bruxellois du logement |
| Reglement d’ordre interieur (copropriete) | Oui si copropriete | Art. 577-10 Code civil |
| Addendum loyer de reference | Recommande | Grille indicative Bruxelles |
| Fiche technique du logement | Oui depuis 2024 | Arrete GRB 2024 |
Cette liste complete les annexes communes applicables dans les trois regions. Pour les specificites des autres regions, consultez les pages dediees a la Wallonie et a la Flandre.
Le proprietaire bruxellois doit egalement s’assurer de la constitution d’une garantie locative conforme et de la delivrance reguliere de quittances de loyer. Ces documents, bien que distincts des annexes au bail, font partie integrante du dossier locatif.