De huurwaarborg op de rekening van de verhuurder: een onwettelijke praktijk
Ondanks het duidelijke wettelijke verbod bewaren sommige verhuurders de huurwaarborg op hun eigen bankrekening in plaats van deze op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder te plaatsen. Deze praktijk is niet alleen onwettelijk maar stelt de verhuurder bloot aan aanzienlijke financiele en juridische gevolgen.
Of u nu huurder bent die met deze situatie geconfronteerd wordt of verhuurder die zijn verplichtingen wil begrijpen, deze pagina beschrijft het wettelijk kader en de beschikbare verhaalsmogelijkheden in de drie Belgische gewesten. Het verbod is identiek in Brussel, Wallonie en Vlaanderen: het Vlaamse Woninghuurdecreet, de Brusselse Huisvestingscode en de Waalse Wooncode bevestigen allemaal deze federale verplichting.
De wettelijke verplichting van de geindividualiseerde bankrekening
Het Belgische recht is expliciet: de huurwaarborg voor een huurcontract van hoofdverblijfplaats moet worden geplaatst op een geindividualiseerde bankrekening op naam van de huurder. Deze verplichting vloeit voort uit artikel 10 van de wet op de huurcontracten van hoofdverblijfplaats.
De drie wettelijke vormen van huurwaarborg:
- Geindividualiseerde geblokkeerde rekening: de huurder stort het bedrag in een keer op een rekening op zijn naam (max 2 maanden huur in Brussel en Wallonie, 3 maanden in Vlaanderen)
- Bankwaarborg: de bank staat borg voor de huurder, die in mmaandelijkse termijnen terugbetaalt (max 3 maanden huur)
- Waarborg van het OCMW: het OCMW stelt de waarborg samen voor huurders in financiele moeilijkheden
Geen van deze formules staat de verhuurder toe het geld op zijn eigen rekening te bewaren. Een rechtstreekse storting aan de verhuurder, per overschrijving of in contanten, is geen wettelijke wijze om de huurwaarborg samen te stellen.
Risico’s voor de verhuurder die de waarborg bewaart
De verhuurder die de waarborg op zijn persoonlijke rekening bewaart, stelt zich bloot aan verschillende risico’s:
Financiele risico’s:
- Te betalen interesten: de verhuurder is de huurder interesten verschuldigd tegen de gemiddelde marktrente, jaarlijkse gekapitaliseerd, sinds de datum van ontvangst van de waarborg. Deze rente is doorgaans hoger dan de gereglementeerde spaarrente.
- Schadevergoeding: de vrederechter kan de verhuurder veroordelen tot een bijkomende vergoeding voor het door de huurder geleden nadeel.
Juridische risico’s:
- De huurder kan de onmiddellijke plaatsing op een geblokkeerde rekening eisen
- De vrederechter kan de verhuurder veroordelen onder dwangsom (betaling per dag vertraging)
- Bij faillissement of schulden van de verhuurder is de waarborg van de huurder niet beschermd (zij wordt verward met het vermogen van de verhuurder)
Risico van compensatie:
De huurder wiens waarborg onwettelijk door de verhuurder wordt bewaard, kan de wettelijke compensatie inroepen: hij stopt met het betalen van de huur ter hoogte van het waarborgbedrag. Deze compensatie wordt erkend door de rechtspraak en vormt een doeltreffend drukmiddel.
Rechten van de huurder in deze situatie
De huurder beschikt over verschillende verhaalsmogelijkheden:
Stap 1: Ingebrekestelling
Een aangetekend schrijven versturen aan de verhuurder met de eis tot:
- Plaatsing van de waarborg op een geblokkeerde bankrekening binnen 15 dagen
- Betaling van de verschuldigde interesten sinds de datum van overhandiging van de waarborg
- Mededeling van het bankattest
Stap 2: Vrederechter inschakelen
Bij nalatigheid van de verhuurder de vrederechter van het kanton waar het goed zich bevindt inschakelen via verzoekschrift (20-50 euro kosten):
- De rechter zal de onmiddellijke plaatsing van de waarborg bevelen
- Hij zal de verhuurder veroordelen tot interesten en eventueel een schadevergoeding
- Hij kan zijn beslissing vergezeld laten gaan van een dwangsom
Stap 3: Compensatie met de huur
In afwachting van de regularisatie kan de huurder stoppen met het betalen van de huur ter hoogte van het bedrag van de onrechtmatig ingehouden waarborg. Deze compensatie moet schriftelijk aan de verhuurder worden meegedeeld.
Bescherming bij verkoop of faillissement:
Als de verhuurder het goed verkoopt of failliet gaat, wordt de huurder wiens waarborg niet op een geblokkeerde rekening is geplaatst, gewone schuldeiser: hij zal zijn waarborg moeten opeisen samen met de andere schuldeisers, zonder enige voorrang. Daarom is regularisatie dringend.
Regularisatie van de situatie
De regularisatie is eenvoudig en in het belang van beide partijen:
Voor de verhuurder:
- Naar een bank gaan met een kopie van het huurcontract
- Een huurwaarborgrekening openen op naam van de huurder
- Het waarborgbedrag op deze rekening storten
- Het attest aan de huurder meedelen
- De verschuldigde interesten betalen voor de periode van onwettelijke bewaring
Voor de huurder:
Als de verhuurder weigert te regulariseren ondanks de ingebrekestelling:
- De vrederechter inschakelen
- In afwachting van het vonnis een bewijsdossier samenstellen (initieel overschrijvingsbewijs, uitgewisselde correspondentie)
- Compensatie met de huur overwegen
De regularisatie maakt een einde aan de verhoogde interesten en herstelt het vertrouwen tussen de partijen. Ze beschermt ook de waarborg bij verkoop van het goed of financiele problemen van de verhuurder.
Sancties per gewest:
| Gewest | Referentietekst | Bijkomende sanctie |
|---|---|---|
| Brussel | Brusselse Huisvestingscode | Mogelijke administratieve boete |
| Wallonie | Waalse Wooncode | Melding aan het SPW Logement |
| Vlaanderen | Woninghuurdecreet | Melding aan de Vlaamse Wooninspectie |
Raadpleeg voor andere problematische situaties de pagina’s problemen met de huurwaarborg en huurwaarborg zonder contract. De interesten verschuldigd aan de huurder zijn verhoogd bij onwettelijke bewaring.