Is een mondeling huurcontract geldig in Belgie?

Ja, een mondeling huurcontract is juridisch geldig in Belgie. Het huurcontract komt tot stand door het loutere akkoord van de partijen over het goed en de prijs. Een mondeling contract is echter zeer moeilijk te bewijzen bij geschil. Sinds de wet van 13 april 1997 is een geschrift verplicht voor huurcontracten van hoofdverblijfplaats, maar het ontbreken van een geschrift leidt niet tot nietigheid: het maakt het bewijs alleen complexer.

Hoe een huurwaarborg recupereren die betaald werd zonder geschreven huurcontract?

Om een waarborg te recupereren die zonder geschreven contract werd betaald, moet de huurder eerst de betalingsbewijzen verzamelen: bankoverschrijving, ondertekend ontvangstbewijs, getuigenissen, correspondentie (SMS, e-mails). Vervolgens stuurt hij een ingebrekestelling per aangetekend schrijven aan de verhuurder met het verzoek tot teruggave binnen 15 dagen. Bij weigering kan de vrederechter worden ingeschakeld. Het betalingsbewijs is essentieel, want zonder wordt de vordering afgewezen.

Kan de verhuurder de waarborg inhouden als er geen geschreven huurcontract is?

De verhuurder kan de waarborg alleen inhouden als hij huurschade of achterstallige huur bewijst. Zonder geschreven contract en zonder intredende plaatsbeschrijving bevindt de verhuurder zich in een zeer ongunstige positie: hij kan noch de aanvankelijke staat van de woning noch het overeengekomen huurbedrag bewijzen. De huurder geniet het vermoeden van artikel 1731 van het Burgerlijk Wetboek, waardoor inhouding vrijwel onmogelijk te rechtvaardigen is.

Huurwaarborg zonder geschreven huurcontract

De huurwaarborg betaald zonder geschreven huurcontract

Het komt voor dat huurders een huurwaarborg betalen zonder een geschreven huurcontract te hebben ondertekend. Deze situatie, frequenter dan men denkt, doet zich voor bij verhuring tussen particulieren, informele onderverhuring of niet-geformaliseerde medehuur. Ze stelt beide partijen bloot aan belangrijke juridische risico’s.

In het Belgische recht is een geschrift verplicht voor het huurcontract van hoofdverblijfplaats sinds de wet van 13 april 1997. Het ontbreken van een geschrift leidt echter niet tot nietigheid van het contract: het contract bestaat door het loutere akkoord van de partijen over het goed en de huurprijs. Het is het bewijs van het contract dat problematisch wordt. In Vlaanderen versterkt het Woninghuurdecreet (2018) deze vereiste van een geschrift, maar de sanctie blijft dezelfde: het mondelinge contract wordt vermoed een contract van 9 jaar te zijn tegen de wettelijke standaardvoorwaarden.

Het mondeling contract in het Belgische recht

Het mondelinge huurcontract is een huurovereenkomst gesloten zonder geschreven document. In het Belgische recht is het juridisch geldig want het huurcontract is een consensueel contract: het komt tot stand door de loutere uitwisseling van toestemmingen.

Wat zegt de wet:

Artikel 1714 van het Burgerlijk Wetboek voorziet dat “men schriftelijk of mondeling kan huren”. Artikel 3 van de wet op de huurcontracten van hoofdverblijfplaats legt echter een geschrift op. Deze tegenstelling wordt opgelost door de rechtspraak: het mondelinge contract bestaat, maar wordt vermoed een contract van 9 jaar te zijn tegen de wettelijke standaardvoorwaarden.

Gevolgen van het mondeling contract:

Het contract wordt vermoed een contract van 9 jaar te zijn (geen korte duur zonder geschrift)
De huurder geniet alle wettelijke beschermingen van het huurcontract van hoofdverblijfplaats
De verhuurder kan het contract niet registreren (geen document om te registreren)
De huurder kan op elk moment opzeggen met een opzegtermijn van 3 maanden
De voorwaarden (huur, lasten) zijn de mondeling overeengekomen voorwaarden, maar het bewijs ervan is moeilijk

Bewijs van het mondeling contract:

Het mondelinge contract kan met alle middelen worden bewezen:

Bewijzen van huurbetaling (bankoverschrijvingen)
Correspondentie (e-mails, SMS, WhatsApp)
Getuigenissen van derden
Inschrijving in het bevolkingsregister op het adres van het goed
Energiefacturen op naam van de huurder

Risico’s voor beide partijen

Risico’s voor de huurder:

De waarborg betaald in contanten of per rechtstreekse overschrijving aan de verhuurder is niet beschermd
Bij financiele problemen van de verhuurder zijn de fondsen verloren
Geen formeel bewijs van het waarborgbedrag
Moeilijkheid om de waarborg te recupereren bij het einde van het contract
Geen formele intredende plaatsbeschrijving

Risico’s voor de verhuurder:

Onmogelijkheid om het contract te registreren (geen geschrift)
Contract vermoed van 9 jaar zonder afwijkingsmogelijkheid
Onmogelijkheid om de overeengekomen voorwaarden te bewijzen (huur, lasten, regels)
Gunstig vermoeden voor de huurder bij geschil
Geen plaatsbeschrijving van intrede: onmogelijk om schade te vorderen bij het einde van het contract
Risico op sancties voor niet-aangegeven verhuring

Risico	Huurder	Verhuurder
Financieel verlies	Onbeschermde waarborg	Niet-vergoedbare schade
Bewijs van het contract	Moeilijk	Moeilijk
Wettelijke beschermingen	Behouden (gunstige vermoedens)	Verminderd
Fiscaliteit	Geen risico	Risico op fiscale herkwalificatie

De waarborg recupereren betaald zonder geschreven contract

De huurder die een waarborg heeft betaald zonder geschreven contract moet een stevig bewijsdossier samenstellen:

Te verzamelen bewijzen:

Bewijs van bankoverschrijving (rekeningafschrift met de vermelding “waarborg” of “borg”)
Door de verhuurder ondertekend ontvangstbewijs (zelfs informeel)
Schriftelijke correspondentie (e-mails, SMS) met vermelding van de waarborg
Getuigenissen van personen aanwezig bij de betaling

Recuperatieprocedure:

Ingebrekestelling: een aangetekend schrijven aan de verhuurder versturen met het verzoek tot teruggave binnen 15 dagen, met bijvoeging van de betalingsbewijzen
Verzoening: als de verhuurder niet reageert, een verzoening aanvragen bij de griffie van het vredegerecht (gratis)
Gerechtelijke procedure: de vrederechter inschakelen via verzoekschrift. De rechter zal de bewijzen evalueren en kan:

De teruggave van de waarborg met interesten bevelen
De verhuurder veroordelen tot bijkomende schadevergoeding
Het bestaan van het mondelinge contract en zijn voorwaarden vaststellen

Voordelen van de huurder:

Zonder geschreven contract en zonder intredende plaatsbeschrijving kan de verhuurder geen huurschade bewijzen. Het vermoeden van artikel 1731 van het Burgerlijk Wetboek speelt volledig in het voordeel van de huurder, waardoor inhouding van de waarborg vrijwel onmogelijk te rechtvaardigen is.

De situatie regulariseren

Het is nooit te laat om een mondeling contract te regulariseren:

Stap 1: Een geschreven huurcontract opstellen

De partijen stellen een geschreven huurcontract op en ondertekenen het, met vermelding van de mondeling overeengekomen voorwaarden. Het contract kan vermelden dat het een bestaande situatie formaliseert sinds een bepaalde datum.

Stap 2: Het contract registreren

Het geschreven contract wordt geregistreerd bij het kantoor Rechtszekerheid van de FOD Financien (gratis voor woninghuurcontracten).

Stap 3: De waarborg op een geblokkeerde rekening plaatsen

De verhuurder geeft de informeel betaalde waarborg terug, en de huurder plaatst deze opnieuw op een geblokkeerde bankrekening op zijn naam.

Stap 4: Een plaatsbeschrijving opstellen

Een plaatsbeschrijving wordt opgemaakt in de huidige staat van het goed. Het zal als referentie dienen bij het einde van het contract, ook al weerspiegelt het niet de oorspronkelijke staat.

De regularisatie beschermt beide partijen en voorkomt geschillen bij het einde van het contract. Ze is in het belang van iedereen, ook als het mondelinge contract al meerdere jaren bestaat.

Gewestelijke specificiteiten voor de regularisatie:

Gewest	Registratiekantoor	Hulpdienst
Brussel	Kantoor Rechtszekerheid FOD Financien (MyRent)	Brusselse huurdersverenigingen
Wallonie	Kantoor Rechtszekerheid (MyRent)	Gemeentelijk OCMW, Wooninfopunt
Vlaanderen	Kantoor Rechtszekerheid (MyRent)	OCMW, Huurdersbond

Raadpleeg voor andere situaties de pagina’s niet-geregistreerd contract en problemen met de huurwaarborg. Bij een geschil over de staat van het goed speelt de afwezigheid van intredende plaatsbeschrijving in het voordeel van de huurder.