La rental deposit sur le compte du landlord : une pratique illegale
Malgre l’interdiction legale claire, certains landlords continuent de conserver la rental deposit sur leur propre compte bancaire au lieu de la placer sur un compte bloque au nom du tenant. Cette pratique est non seulement illegale mais expose le landlord a des consequences financieres et juridiques significatives.
Que vous soyez tenant confronte a cette situation ou landlord souhaitant comprendre vos obligations, cette page detaille le cadre legal et les recours disponibles dans les trois regions belges. L’interdiction est identique a Brussels, en Wallonia et en Flanders : le Woninghuurdecreet flamand, le Code bruxellois du logement et le Code wallon de l’habitation durable confirment tous cette obligation federale.
L’obligation legale du compte bancaire individualise
Le droit belge est explicite : la rental deposit pour un lease de residence principale doit etre placee sur un compte bancaire individualise au nom du tenant. Cette obligation decoule de l’article 10 de la loi sur les baux de residence principale.
Les trois formes legales de rental deposit :
- Compte bloque individualise : le tenant verse le montant en une fois sur un compte a son nom (maximum 2 mois de rent a Brussels et en Wallonia, 3 mois en Flanders)
- Garantie bancaire : la banque se porte garante pour le tenant, qui rembourse par mensualites (maximum 3 mois de rent)
- Garantie du PCSW : le PCSW constitue la garantie pour les tenants en difficulte financiere
Aucune de ces formules n’autorise le landlord a conserver l’argent sur son propre compte. Le versement direct au landlord, par virement ou en especes, ne constitue pas un mode legal de constitution de la rental deposit.
Risques pour le landlord qui conserve la garantie
Le landlord qui garde la garantie sur son compte personnel s’expose a plusieurs risques :
Risques financiers :
- Interets a payer : le landlord doit au tenant les interets au taux moyen du marche financier, capitalises annuellement, depuis la date de reception de la garantie. Ce taux est generalement superieur au taux du livret d’epargne reglemente.
- Indemnisation : le justice of the peace peut condamner le landlord a une indemnite supplementaire pour le prejudice subi par le tenant.
Risques juridiques :
- Le tenant peut exiger le placement immediat sur un compte bloque
- Le justice of the peace peut condamner le landlord sous astreinte (paiement par jour de retard)
- En cas de faillite ou de dettes du landlord, la garantie du tenant n’est pas protegee (elle est confondue avec le patrimoine du landlord)
Risque de compensation :
Le tenant dont la garantie est conservee illegalement par le landlord peut invoquer la compensation legale : il cesse de payer le rent a hauteur du montant de la garantie. Cette compensation est reconnue par la jurisprudence et constitue un moyen de pression efficace.
Droits du tenant face a cette situation
Le tenant dispose de plusieurs recours :
Etape 1 : Formal notice
Envoyer un courrier registered au landlord exigeant :
- Le placement de la garantie sur un compte bancaire bloque dans un delai de 15 jours
- Le paiement des interets dus depuis la date de remise de la garantie
- La communication de l’attestation bancaire
Etape 2 : Saisine du justice of the peace
En cas d’inaction du landlord, saisir le justice of the peace du canton ou se situe le bien par requete (20-50 euros de frais) :
- Le juge ordonnera le placement immediat de la garantie
- Il condamnera le landlord aux interets et eventuellement a une indemnite
- Il pourra assortir sa decision d’une astreinte
Etape 3 : Compensation avec le rent
En attendant la regularisation, le tenant peut cesser de payer le rent a concurrence du montant de la garantie indument conservee. Cette compensation doit etre notifiee par ecrit au landlord.
Protection en cas de vente ou faillite :
Si le landlord vend le bien ou fait faillite, le tenant dont la garantie n’a pas ete placee sur un compte bloque se retrouve creancier chirographaire : il devra reclamer sa garantie parmi les autres creanciers, sans aucune priorite. C’est pourquoi la regularisation est urgente.
Regulariser la situation
La regularisation est simple et dans l’interet des deux parties :
Pour le landlord :
- Se rendre dans une banque avec une copie du lease
- Ouvrir un compte de rental deposit au nom du tenant
- Verser le montant de la garantie sur ce compte
- Communiquer l’attestation au tenant
- Payer les interets dus pour la periode de detention illegale
Pour le tenant :
Si le landlord refuse de regulariser malgre la formal notice :
- Saisir le justice of the peace
- En attendant le jugement, constituer un dossier de preuves (virement initial, courriers echanges)
- Envisager la compensation avec les rents
La regularisation met fin aux interets majores et retablit la confiance entre les parties. Elle protege egalement la garantie en cas de vente du bien ou de problemes financiers du landlord.
Sanctions par region :
| Region | Texte de reference | Sanction supplementaire |
|---|---|---|
| Brussels | Code bruxellois du logement | Amende administrative possible |
| Wallonia | Code wallon de l’habitation durable | Signalement au SPW Logement |
| Flanders | Woninghuurdecreet | Signalement au Vlaamse Wooninspectie |
Pour les autres situations problematiques liees a la garantie, consultez les pages problemes de rental deposit et rental deposit sans lease. Les interets dus au tenant sont majores en cas de detention illegale.