Huurcontract dans un logement en mede-eigendom in Belgie
Louer un bien en mede-eigendom in Belgie : reglement de mede-eigendom, charges communes, droits du huurder, role du syndic et clauses specifiques du huurcontract.
Het reglement van mede-eigendom en de huurder
Het reglement van mede-eigendom (of reglement van interne orde) is het document dat de regels voor het samenleven in het gebouw vastlegt. In Belgie wordt het geregeld door boek 3 van het Burgerlijk Wetboek (artikelen 3.84 tot 3.100).
De huurder is geen partij bij het reglement van mede-eigendom, maar hij is gehouden het te respecteren. De verhuurder heeft de verplichting hem de relevante uittreksels te bezorgen:
- Gebruik van de gemeenschappelijke delen (hal, trap, tuin, parking)
- Geluidsuren en werken
- Regels over huisdieren
- Gebruik van het afvallokaal en afvalsortering
- Parkeerregels
Als de huurder het reglement overtreedt, neemt de syndicus contact op met de verhuurder die aansprakelijk is tegenover de mede-eigendom. De verhuurder kan zich vervolgens keren tegen de huurder op basis van het huurcontract.
De verhuurder moet de relevante uittreksels van het reglement als bijlage bij het huurcontract voegen. Bij gebreke daarvan kan hij de huurder het niet-naleven van regels die hij niet kende niet verwijten.
Verdeling van de lasten van mede-eigendom
De Belgische wet onderscheidt twee soorten lasten:
| Type | Ten laste van | Voorbeelden |
|---|---|---|
| Gewone lasten | Huurder | Schoonmaak gemeenschappelijke delen, lift, verlichting, tuinonderhoud, gemeenschappelijke verzekering |
| Buitengewone lasten | Verhuurder | Grote werken (dak, gevel), reservefonds, renovatie lift |
De jaarlijkse afrekening
De syndicus stelt een jaarlijkse afrekening van de lasten per kavel op. De verhuurder verhaalt op de huurder het aandeel van de gewone lasten. Het huurcontract moet de berekeningswijze preciseren: maandelijkse voorschotten (met jaarlijkse regularisatie) of vast forfait (zonder regularisatie).
Voor details over de verdeling raadpleegt u onze gids over de huurlasten in Belgie.
Betwisting
De huurder kan de hem aangerekende lasten betwisten als hij meent dat ze tot de buitengewone lasten behoren. Hij heeft het recht de bewijsstukken in te zien (facturen, afrekening van de syndicus).
Specifieke clausules van het huurcontract in mede-eigendom
Het huurcontract van een woning in mede-eigendom moet aanvullende clausules bevatten:
- Clausule naleving reglement: de huurder verbindt zich ertoe het reglement van mede-eigendom na te leven
- Clausule verdeling lasten: onderscheid tussen lasten verhuurder en lasten huurder
- Clausule werken mede-eigendom: de huurder moet de werken dulden die beslist zijn in de algemene vergadering (mits redelijke voorafgaande kennisgeving)
- Clausule parking/kelder: als een parkeerplaats of kelder bij de verhuur inbegrepen is
Het huurcontract moet eveneens de eventuele beperkingen vermelden die door het reglement worden opgelegd: verbod op onderverhuur, beperking van huisdieren, verbod op beroepsactiviteit.
Voor de verzekeringsgevolgen in mede-eigendom raadpleegt u onze gids over de wettelijke aansprakelijkheid bij verhuur.
Praktische tips
Voor de verhuurder
- Bezorg de uittreksels van het reglement voor de ondertekening van het huurcontract
- Vermeld duidelijk de verdeling van de lasten in het huurcontract
- Informeer de huurder over beslissingen van de algemene vergadering die hem treffen
- Meld de verhuring aan de syndicus (sommige reglementen vereisen dit)
Voor de huurder
- Lees de uittreksels van het reglement voor ondertekening
- Controleer of het aangekondigde bedrag van de lasten overeenkomt met de werkelijke afrekening
- Meld elk probleem in de gemeenschappelijke delen aan de verhuurder (niet rechtstreeks aan de syndicus)
- Vraag de jaarlijkse afrekening van de syndicus op om uw lasten te controleren
Om een huurcontract met aangepaste clausules voor mede-eigendom op te stellen, gebruikt u onze online huurcontractgenerator. Voor meer informatie raadpleegt u onze gids over de mede-eigendom of het huurcontract in Belgie.