Bail dans un logement en copropriete en Belgique
Louer un bien en copropriete en Belgique : reglement de copropriete, charges communes, droits du locataire, role du syndic et clauses specifiques du bail.
Le reglement de copropriete et le locataire
Le reglement de copropriete (ou reglement d’ordre interieur) est le document qui fixe les regles de vie commune dans l’immeuble. En Belgique, il est regi par le livre 3 du Code civil (articles 3.84 a 3.100).
Le locataire n’est pas partie au reglement de copropriete, mais il est tenu de le respecter. Le proprietaire a l’obligation de lui transmettre les extraits pertinents :
- Usage des parties communes (hall, escalier, jardin, parking)
- Horaires de bruit et travaux
- Regles sur les animaux domestiques
- Usage du local poubelles et tri des dechets
- Regles de stationnement
Si le locataire enfreint le reglement, le syndic contacte le proprietaire qui est responsable envers la copropriete. Le proprietaire peut ensuite se retourner contre le locataire sur base du bail.
Le proprietaire doit annexer les extraits pertinents du reglement au bail. A defaut, il ne peut pas reprocher au locataire le non-respect de regles qu’il ne connaissait pas.
Repartition des charges de copropriete
La loi belge distingue deux types de charges :
| Type | A charge de | Exemples |
|---|---|---|
| Charges ordinaires | Locataire | Nettoyage des communs, ascenseur, eclairage, entretien jardin, assurance commune |
| Charges extraordinaires | Proprietaire | Gros travaux (toiture, facade), fonds de reserve, renovation ascenseur |
Le decompte annuel
Le syndic etablit un decompte annuel des charges par lot. Le proprietaire repercute au locataire la part des charges ordinaires. Le bail doit preciser le mode de calcul : provisions mensuelles (avec regularisation annuelle) ou forfait fixe (sans regularisation).
Pour les details sur la repartition, consultez notre guide sur les charges locatives en Belgique.
Contestation
Le locataire peut contester les charges qui lui sont imputees s’il estime qu’elles relevent des charges extraordinaires. Il a le droit de consulter les pieces justificatives (factures, decompte du syndic).
Clauses specifiques du bail en copropriete
Le bail d’un logement en copropriete doit contenir des clauses supplementaires :
- Clause de respect du reglement : le locataire s’engage a respecter le reglement de copropriete
- Clause de repartition des charges : distinction entre charges proprietaire et charges locataire
- Clause travaux copropriete : le locataire doit tolerer les travaux decides en assemblee generale (sous reserve d’un preavis raisonnable)
- Clause parking/cave : si un emplacement ou une cave est inclus dans la location
Le bail doit egalement mentionner les eventuelles restrictions imposees par le reglement : interdiction de sous-location, limitation des animaux, interdiction d’activite professionnelle.
Pour les implications d’assurance en copropriete, consultez notre guide sur la responsabilite civile en location.
Conseils pratiques
Pour le proprietaire
- Transmettez les extraits du reglement avant la signature du bail
- Indiquez clairement la repartition des charges dans le bail
- Informez le locataire des decisions d’assemblee generale qui l’impactent
- Prevenez le syndic de la mise en location (certains reglements l’exigent)
Pour le locataire
- Lisez les extraits du reglement avant de signer
- Verifiez que le montant des charges annonce correspond au decompte reel
- Signalez tout probleme dans les parties communes au proprietaire (pas au syndic directement)
- Demandez le decompte annuel du syndic pour verifier vos charges
Pour creer un bail avec les clauses copropriete adaptees, utilisez notre generateur de bail en ligne. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la copropriete ou le bail et contrat en Belgique.
Questions fréquentes
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Oui. Le locataire est tenu de respecter le reglement de copropriete meme s'il n'en est pas signataire. Le proprietaire doit lui transmettre les dispositions qui le concernent (usage des parties communes, animaux, bruit, stationnement). Le non-respect peut justifier la resolution du bail.
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Les charges se repartissent entre le proprietaire (charges extraordinaires : gros travaux, fonds de reserve) et le locataire (charges ordinaires : entretien courant, ascenseur, nettoyage, eclairage des communs). Le bail doit preciser cette repartition.
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Non. Seul le proprietaire a le droit de vote en assemblee generale. Cependant, le proprietaire peut donner procuration au locataire pour les decisions qui concernent les charges ordinaires (article 3.87 du Code civil).