Huurcontract et testament : que se passe-t-il en cas de deces
Que devient le huurcontract en cas de deces du verhuurder ou du huurder in Belgie ? Droits des heritiers, continuation ou resiliation du huurcontract, demarches pratiques.
Wat gebeurt er bij overlijden van de huurder?
In het Belgisch recht eindigt het huurcontract niet bij het overlijden van de huurder. Het wordt overgedragen aan de erfgenamen overeenkomstig de erfopvolgingsregels (artikel 1742 van het Burgerlijk Wetboek).
De erfgenamen hebben drie opties:
| Optie | Gevolg | Termijn |
|---|---|---|
| Het huurcontract voortzetten | Het huurcontract loopt verder onder dezelfde voorwaarden | - |
| Het huurcontract opzeggen | Opzegtermijn van 3 maanden vanaf de kennisgeving | 3 maanden |
| De nalatenschap verwerpen | Geen enkele verplichting meer verbonden aan het huurcontract | 3 maanden (bedenktijd) |
De verhuurder kan het huurcontract niet opzeggen louter omwille van het overlijden. Hij is gebonden door het contract zoals voorheen. De klassieke opzeggingsgronden (eigen bewoning, werken, driejarige vervaldag) blijven van toepassing.
De erfgenamen genieten een vereenvoudigd opzeggingsrecht: opzegtermijn van 3 maanden zonder vergoeding, zelfs als het huurcontract in zijn eerste 3 jaar zit. Deze versoepeling is niet automatisch — de erfgenamen moeten de opzegging melden per aangetekende brief.
Wat gebeurt er bij overlijden van de verhuurder?
Het overlijden van de verhuurder beeindigt het huurcontract evenmin. Het goed wordt overgedragen aan de erfgenamen die de nieuwe verhuurders worden. Het huurcontract loopt verder onder dezelfde voorwaarden.
De erfgenamen van de verhuurder:
- Innen de huurbetalingen in plaats van de overledene
- Nemen de verplichtingen van de verhuurder op zich (onderhoud, herstellingen)
- Kunnen het huurcontract niet opzeggen louter omwille van het overlijden
- Kunnen het goed verkopen, maar het huurcontract is tegenwerpbaar aan de koper (indien geregistreerd)
De huurder moet op de hoogte worden gebracht van de eigendomsverandering en de contactgegevens van de nieuwe verhuurder (of van de notaris belast met de nalatenschap) ontvangen voor de betaling van de huur.
Rechten van de erfgenamen
Erfgenamen van de huurder
De erfgenamen die de nalatenschap aanvaarden nemen alle rechten en verplichtingen van het huurcontract over:
- Recht om in de woning te blijven (als ze er willen wonen)
- Verplichting om de huur en lasten te betalen
- Aansprakelijkheid voor de staat van de woning
- Recht op teruggave van de huurwaarborg
Als ze de woning niet willen behouden, moeten ze opzeggen in de vereiste vorm (aangetekend, opzegtermijn 3 maanden) en de plaatsbeschrijving bij vertrek organiseren.
Erfgenamen van de verhuurder
De erfgenamen worden verhuurder. Bij onverdeeldheid (meerdere erfgenamen) moeten ze een gevolmachtigde aanduiden om de relatie met de huurder te beheren. Een software voor verhuurbeheer kan het beheer vergemakkelijken tijdens de nalatenschapsperiode.
Medehuurders en echtgenoot
Als de overleden huurder in medehuur was, zetten de medehuurders het huurcontract voort. Als de huurder gehuwd was of in wettelijke samenwoning, zet de langstlevende echtgenoot het huurcontract automatisch voort.
Praktische stappen
Bij overlijden van de huurder
- De verhuurder zo snel mogelijk verwittigen (geen wettelijke termijn maar de goede trouw vereist het)
- Beslissen: het huurcontract voortzetten of opzeggen binnen de 3 maanden
- De beslissing melden aan de verhuurder per aangetekende brief
- De plaatsbeschrijving bij vertrek organiseren als het huurcontract wordt opgezegd
- De huurwaarborg opeisen bij de verhuurder (met de nalatenschapsdocumenten)
Bij overlijden van de verhuurder
- De huur blijven betalen (op de gebruikelijke rekening of bij de notaris)
- De contactgegevens vragen van de notaris belast met de nalatenschap
- De betalingsbewijzen bewaren tijdens de overgangsperiode
- Een geidentificeerde contactpersoon eisen voor dringende herstellingen
In beide gevallen is het geschreven document essentieel. Om een huurcontract op te stellen dat deze situaties anticipeert, gebruikt u onze online huurcontractgenerator. Voor meer informatie raadpleegt u onze gids over het huurcontract in Belgie.