Een opbrengstgebouw kopen in Belgie: gids
Een opbrengstgebouw (immeuble de rapport) kopen in Belgie: voordelen, rendement, financiering en valkuilen.
Wat is een opbrengstgebouw en waarom investeren
Een opbrengstgebouw is een volledig gebouw met meerdere huurwoningen. In tegenstelling tot de aankoop van een appartement in mede-eigendom is de investeerder de enige eigenaar en beslist hij zelf over alles.
| Criterium | Enkel appartement | Opbrengstgebouw |
|---|---|---|
| Brutorendement | 4-5 % | 6-10 % |
| Leegstandsrisico | 0 of 100 % | Gespreid over meerdere eenheden |
| Beslissing werken | Stemming op AV | Vrij |
| Beheer | Eenvoudig | Complexer |
| Prijs per m2 | Marktprijs | Vaak lager |
De Belgische markt biedt kansen, met name in de middelgrote steden van Wallonie en de gemeenten van de tweede ring rond Brussel.
Voordelen en rendement van een opbrengstgebouw
Het hogere rendement
Het opbrengstgebouw biedt een beter rendement dankzij de lagere prijs per m2 en de verdeling van de lasten. De recupereerbare kosten worden verdeeld over de huurders.
Simulatie van het rendement
| Post | Jaarbedrag |
|---|---|
| Brutohuren (4 eenheden x 700 EUR) | 33 600 EUR |
| Niet-recupereerbare lasten | -3 000 EUR |
| Belasting (onroerende voorheffing) | -2 500 EUR |
| Leegstand (5 %) | -1 680 EUR |
| Lopend onderhoud | -2 000 EUR |
| Netto-inkomen voor belastingen | 24 420 EUR |
Voor een aankoop van 350 000 EUR bedraagt het nettorendement 7 % voor belastingen op het inkomen. Het hefboomeffect versterkt het rendement op eigen vermogen nog verder.
Een opbrengstgebouw financieren
Banken analyseren het dossier anders dan bij een hoofdverblijfplaats:
| Element | Typische eis |
|---|---|
| Eigen inbreng | 25-30 % van de prijs + kosten |
| Schuldgraad | Max 50 % (inkomsten + gewogen huurinkomsten) |
| Weging van de huurinkomsten | 70-80 % van de brutohuren |
| Looptijd van de lening | 15-25 jaar |
De vraag krediet vs contant verdient een grondige analyse. In een periode van lage rente maximaliseert lenen het rendement op eigen vermogen.
Een opbrengstgebouw dagelijks beheren
Het beheer van een opbrengstgebouw is veeleisender dan dat van een enkel pand: meerdere huurcontracten om op te volgen, meerdere plaatsbeschrijvingen en werken om te coordineren.
Beheeropties
| Optie | Kost | Geschikt als |
|---|---|---|
| Zelf beheren | 0 EUR | U hebt tijd en woont dichtbij |
| Beheersoftware | 10-30 EUR/maand | U beheert zelf maar wilt automatiseren |
| Immokantoor | 5-8 % van de huren | U hebt geen tijd of woont ver weg |
Een beheersoftware voor verhuur centraliseert de huurcontracten, kwitanties en communicatie per eenheid.
Van start gaan met een opbrengstgebouw
Het opbrengstgebouw is het meest rendabele beleggingsvehikel voor wie een actiever beheer aanvaardt. Het hogere rendement, de risicomutualisering en de beslissingsvrijheid maken het een favoriet van ervaren investeerders.
Begin met het bepalen van uw budget, richt u op een kansrijke markt en analyseer de prijzen met onze gids over prijzen en rendementen. Maak uw huurcontracten aan met onze online generator.