Overlijden van de huurder of verhuurder: impact op het huurcontract

Het overlijden van de huurder maakt geen einde aan het huurcontract

In het Belgisch recht overleeft het huurcontract het overlijden van de huurder. Artikel 1742 van het Burgerlijk Wetboek is formeel: het huurcontract wordt niet ontbonden door het overlijden van de verhuurder noch door dat van de huurder. Dit principe geldt voor alle soorten huurcontracten (hoofdverblijfplaats, gemeubileerd, handelshuur).

De erfgenamen van de overleden huurder nemen het huurcontract over met al zijn rechten en verplichtingen:

• Het recht om de woning te bewonen
• De verplichting om de huur en de lasten te betalen
• De huurwaarborg op de geblokkeerde rekening
• De verplichtingen van de uittredende plaatsbeschrijving bij het einde van het huurcontract

De verhuurder kan de bewoners van de woning dus niet uitzetten op de enkele grond van het overlijden van de huurder. Raadpleeg onze volledige gids over het overlijden van de huurder voor alle gevolgen.

Het overlijden van de verhuurder

Hetzelfde principe geldt in omgekeerde richting. Het overlijden van de verhuurder maakt geen einde aan het huurcontract. De erfgenamen van de verhuurder worden de nieuwe verhuurders en moeten het lopende huurcontract respecteren.

De erfgenamen van de verhuurder kunnen de huurder opzeg geven voor eigen bewoning, maar met strikte naleving van de wettelijke termijnen en voorwaarden.

Rechten en verplichtingen van de erfgenamen van de huurder

Als zij de nalatenschap aanvaarden

De erfgenamen die de nalatenschap aanvaarden, worden volwaardige huurders. Zij kunnen:

• De woning blijven bewonen
• Opzeg geven volgens de normale regels (opzegtermijn van 3 maanden)
• Een vervroegd einde van het huurcontract onderhandelen met de verhuurder

Als zij de nalatenschap verwerpen

De erfgenamen die de nalatenschap verwerpen, hebben geen enkele verplichting ten aanzien van het huurcontract. De verhuurder blijft echter zonder gesprekspartner voor:

• Het verkrijgen van de huurbetaling
• Het uitvoeren van de uittredende plaatsbeschrijving
• Het vrijgeven van de huurwaarborg
• Het recupereren van de sleutels van de woning

Procedure bij afwezigheid van een overnemende erfgenaam

Als niemand het huurcontract overneemt (verwerping, onbekende erfgenaam), moet de verhuurder een gerechtelijke procedure volgen:

1. Opsporing van de erfgenamen: de verhuurder kan bij de griffie van de rechtbank van eerste aanleg navragen of de nalatenschap aanvaard of verworpen is
2. Verzoekschrift bij het Vredegerecht: de ontbinding van het huurcontract vragen wegens het ontbreken van een huurder
3. Vonnis: de rechter spreekt de ontbinding van het huurcontract uit en machtigt de evacuatie
4. Uitvoering door de deurwaarder: de deurwaarder gaat over tot de evacuatie van de meubels en het vervangen van de sloten

Praktische tips

Voor de verhuurder

1. Contacteer de naasten van de overleden huurder om de erfgenamen te identificeren
2. Blijf de huuroproepen versturen — de erfgenamen blijven schuldenaar
3. Raak de woning niet aan zonder uitvoerbare titel
4. Schakel het Vredegerecht in als geen enkele erfgenaam zich meldt binnen 2 tot 3 maanden

Voor de erfgenamen

1. Informeer de verhuurder snel over het overlijden
2. Beslis over de aanvaarding of de verwerping van de nalatenschap (raadpleeg een notaris)
3. Geef opzeg binnen de termijnen als u de woning niet wenst te behouden

Voor een huurcontract met overdrachtsclausules, gebruik onze online huurcontractgenerator. Raadpleeg ook onze gids over de uitzettingstermijnen en het wintermoratorium.