De huurder is alleen overleden in de woning: wat te doen
Uw huurder is alleen overleden in Belgie. Te volgen procedure, rechten van de verhuurder, beheer van de bezittingen, huurcontract en huurwaarborg. Volledige gids.
De onmiddellijke reacties
De huurder van Franck, een man van 78 jaar die alleen woonde, wordt dood aangetroffen in zijn studio. Het is een menselijk moeilijke en juridisch complexe situatie.
Onmiddellijke stappen
- De hulpdiensten bellen (112) als het overlijden net ontdekt is
- De politie verwittigen: het overlijden wordt officieel vastgesteld (politie-PV)
- De locatie niet aanraken: de woning blijft onder wettelijke bescherming van de overledene tot de tussenkomst van de erfgenamen of de curator
- De gemeente contacteren: de dienst burgerlijke stand registreert het overlijden
- De erfgenamen opsporen: via de bekende familie, de notaris of de rechtbank
De verhuurder mag in geen geval:
- De woning betreden
- De bezittingen van de overledene aanraken
- De sloten vervangen
- De sleutels aan iemand geven (behalve erfgenamen met bewijs)
Raadpleeg voor het juridische vervolg van het huurcontract bij overlijden onze specifieke gids.
Het huurcontract na het overlijden
Overdracht aan de erfgenamen
Het huurcontract wordt via de nalatenschap aan de erfgenamen overgedragen. De erfgenamen hebben 3 opties:
| Optie | Gevolg | Termijn |
|---|---|---|
| De nalatenschap aanvaarden | Het huurcontract overnemen (huurprijzen, lasten, verplichtingen) | - |
| Het huurcontract opzeggen | Opzegtermijn van 3 maanden, geen vergoeding | 3 maanden |
| De nalatenschap verwerpen | Geen enkele verplichting meer | 3 maanden (bedenktijd) |
Geen bekende erfgenamen
Als niemand zich meldt, kan de verhuurder:
- De situatie melden aan de rechtbank van eerste aanleg
- De aanstelling vragen van een curator voor onbeheerde nalatenschap
- De curator beheert de nalatenschap, inclusief de opzegging van het huurcontract
Realistisch tijdskader
Zonder bekende erfgenamen duurt de procedure 6 tot 12 maanden tussen het overlijden en het terugkrijgen van de woning. Dat is lang maar juridisch onvermijdelijk.
Sommige verzekeringen niet-bewoonde eigenaar dekken het huurverlies en de kosten voor herinrichting na overlijden van de huurder. Controleer uw contract.
Beheer van de bezittingen van de overledene
Wie heeft toegang tot de woning
- De erfgenamen met bewijs van hun hoedanigheid (akte van bekendheid)
- De curator aangesteld door de rechtbank
- De notaris belast met de nalatenschap
- De politie bij noodzaak (onderzoek)
De verhuurder mag NIET
- De woning betreden zonder akkoord van de erfgenamen
- De bezittingen van de overledene weggooien
- De woning aan iemand anders verhuren
- Goederen nemen als compensatie voor achterstallen
Inventaris
Een inventaris van de bezittingen van de overledene moet worden opgesteld door de notaris of de curator. De verhuurder kan hierbij aanwezig zijn om de staat van de woning vast te stellen.
Huurwaarborg en achterstallen
Huurwaarborg
De huurwaarborg blijft geblokkeerd tot de ontbinding van het huurcontract en de uittredende plaatsbeschrijving. Ze wordt vrijgegeven:
- Aan de erfgenamen (als de woning in goede staat is)
- Aan de verhuurder (om schade en achterstallen te dekken, bij akkoord of rechterlijke beslissing)
Huurachterstallen
De op het moment van overlijden onbetaalde huur is een schuld van de nalatenschap. De verhuurder kan:
- Vorderen bij de erfgenamen die de nalatenschap hebben aanvaard
- De vordering aangeven bij de curator (bij onbeheerde nalatenschap)
- Inhouden op de huurwaarborg (na vonnis indien nodig)
Kosten voor herinrichting
De gespecialiseerde reiniging na overlijden (thanatopraxie indien nodig) is ten laste van de nalatenschap. Gemiddelde kost: 500 tot 3 000 EUR afhankelijk van de omstandigheden.
Een softwarepakket voor huurbeheer documenteert de situatie en vergemakkelijkt de opvolging met de notaris of de curator. Om een nieuw huurcontract op te stellen na ontbinding, gebruik onze online huurcontractgenerator. Raadpleeg voor andere situaties onze praktijkgevallen.