Mon logement est inonde : que faire avec le huurcontract
Votre logement loue est inonde in Belgie. Impact sur le huurcontract, suspension du huur, assurance, relogement et droits du huurder et du verhuurder.
Overstroomde woning: de situatie van Sarah
Sarah huurt een gelijkvloers in Verviers. Na uitzonderlijke regenval is de nabijgelegen rivier buiten haar oevers getreden en is het water tot 30 cm in de hele woning gestegen. De meubels, de huishoudapparaten en de vloerbekleding zijn beschadigd.
Het pand ligt in een zone met gemiddeld overstromingsrisico — de verhuurder had Sarah over dit risico geinformeerd in het huurcontract (conform de gids over overstromingszones).
De overstroming is een geval van overmacht: niemand is verantwoordelijk. Maar de gevolgen voor het huurcontract, de huur en de verzekeringen moeten worden beheerd.
De overstroming door een natuurlijke stijging van het waterpeil is een geval van overmacht (artikel 1148 van het Burgerlijk Wetboek). Noch de verhuurder noch de huurder is ervoor verantwoordelijk. De verzekeringen nemen de materiele schade over.
Rechten van de huurder
Als de woning volledig onbewoonbaar is
- Het huurcontract wordt opgeschort (niet automatisch ontbonden)
- De huur is niet verschuldigd tijdens de opschorting
- De huurder heeft recht op tijdelijke herhuisvesting (gedekt door de woonverzekering, 30 tot 180 dagen)
- De huurder kan de ontbinding van het huurcontract vragen als de onbewoonbaarheid duurzaam is (artikel 1722 van het Burgerlijk Wetboek)
Als de woning gedeeltelijk bruikbaar is
- Het huurcontract loopt door
- De huurder kan een huurverlaging vragen in verhouding
- Structurele herstellingen zijn ten laste van de verhuurder
- Beschadigde inboedel valt ten laste van de verzekering van de huurder
| Situatie | Huur | Huurcontract |
|---|---|---|
| Volledig onbewoonbaar (korte termijn) | Opgeschort | Loopt door (opgeschort) |
| Volledig onbewoonbaar (lange termijn) | Opgeschort | Ontbinding mogelijk |
| Gedeeltelijk bruikbaar | Verlaagd | Loopt door |
| Hersteld | Normaal | Loopt normaal door |
Verzekeringen en vergoeding
Verzekering van de huurder
De woonverzekering van de huurder dekt:
- De inboedel (meubels, huishoudapparaten, kleding)
- De tijdelijke herhuisvesting (hotel, gemeubileerde woning)
- De opruimings- en schoonmaakkosten
Verzekering van de verhuurder
De verzekering niet-bewoonde eigenaar dekt:
- De schade aan het gebouw (muren, vloeren, installaties)
- Het huurverlies tijdens de herstellingswerken
- De kosten voor het opnieuw conform maken
Aangifteprocedure
- Het schadegeval aangeven bij uw verzekeraar binnen de 48 uur
- De schade documenteren: foto’s, video’s, inventaris van de beschadigde bezittingen
- Niets weggooien van de beschadigde voorwerpen voor de expert langskomt
- De facturen bewaren van de herhuisvestings- en schoonmaakkosten
Raadpleeg voor de volledige schadegevalprocedure onze specifieke gids.
Na de overstroming
Voor de verhuurder
- Beoordeel de schade met een expert
- Plan de herstellingswerken (droging, vervanging vloeren, schilderwerk)
- Informeer de huurder over de planning van de werken
- Onderhandel over de opschorting of verlaging van de huur met de huurder
- Als de woning onherstelbaar is: stel het verlies vast en ontbind het huurcontract
Voor de huurder
- Doe aangifte bij uw verzekeraar binnen de 48 uur
- Evacueer als de woning gevaarlijk is (elektriciteit + water = gevaar)
- Bewaar de bewijzen voor de verzekering
- Communiceer met de verhuurder over het vervolg (blijven of vertrekken)
- Als u wilt vertrekken: vraag de ontbinding van het huurcontract per aangetekende brief of voor de vrederechter
Beschikbare hulp
Na een erkende natuurramp activeren de Belgische autoriteiten het rampenfonds dat een aanvullende vergoeding biedt. Informeer bij uw gemeente.
Om de schadedocumenten te centraliseren, gebruik een softwarepakket voor huurbeheer. Raadpleeg voor andere situaties onze praktijkgevallen of stel een nieuw huurcontract op indien nodig.