Een pand verhuren in overstromingsgebied in Belgie: verplichtingen
Kunt u een pand verhuren in overstromingsgebied in Belgie? Informatieverplichtingen, verzekering, huurcontract en verantwoordelijkheid van de verhuurder bij overstroming.
Verhuring in overstromingsgebied: de situatie
De overstromingen van juli 2021 in Belgie troffen meer dan 100 000 personen en veroorzaakten miljarden euro’s schade. Sindsdien zijn de overstromingsrisicokaarten bijgewerkt en zijn tal van panden opnieuw ingedeeld als risicozone.
Voor Anne, verhuurder in Pepinster, is de vraag concreet: kan zij haar gerenoveerde woning verhuren wetende dat het pand in een zone met gemiddeld risico ligt? Wat zijn haar verplichtingen?
Het antwoord is ja, zij kan verhuren. Maar zij moet strenge informatieverplichtingen naleven ten opzichte van de kandidaat-huurder.
| Risicozone | Definitie | Verhuring mogelijk |
|---|---|---|
| Laag | Uitzonderlijke overstroming (> 100 jaar) | Ja, informatie aanbevolen |
| Gemiddeld | Aanzienlijke overstroming (25-100 jaar) | Ja, informatie verplicht |
| Hoog | Frequente overstroming (< 25 jaar) | Ja, informatie verplicht + maatregelen |
Sinds 2018 moet de verhuuraankondiging in Wallonie de ligging in overstromingsrisicozone vermelden. In Brussel en Vlaanderen bestaat de informatieverplichting via de algemene precontractuele plicht van goede trouw.
Informatieverplichtingen van de verhuurder
In de aankondiging
In Wallonie (Waterwetboek, artikelen D.53 en volgende) moet de verhuuraankondiging de ligging in overstromingsrisicozone vermelden als het pand betrokken is. Weglating wordt bestraft.
In het huurcontract
Het huurcontract moet een clausule bevatten die de huurder informeert over:
- De ligging in risicozone (laag, gemiddeld, hoog)
- De bestaande beschermingsmaatregelen (terugslagkleppen, pomp, ophogingen)
- De richtlijnen bij overstromingsalarm
- De gekende overstromingshistoriek
Voor de ondertekening
De verhuurder moet aan de kandidaat-huurder verstrekken:
- De overstromingsrisicokaart (beschikbaar op geoportail.wallonie.be)
- De informatie over het PLUIE-plan (gemeentelijk noodplan)
- De contactgegevens van de gemeentelijke alarmdienst
De informatieverplichting van de verhuurder dekt deze situatie.
Verzekering en overstroming
Verplichte dekking
Sinds de wet van 17 september 2005 worden natuurrampen (overstromingen, overlopen, modderstromen) verplicht gedekt in de multirisico woonverzekering.
Premietoeslag
Verzekeraars kunnen premietoeslagen toepassen voor panden in risicozones:
| Risicozone | Gemiddelde premietoeslag |
|---|---|
| Laag | 0-10 % |
| Gemiddeld | 15-30 % |
| Hoog | 30-50 % (soms weigering door sommige verzekeraars) |
Tariferingsbureau
Als geen enkele verzekeraar het pand wil dekken, kan de verhuurder of de huurder het Tariferingsbureau Natuurrampen inschakelen, dat een verplicht tarief vaststelt.
De verzekering niet-bewoonde eigenaar moet eveneens het overstromingsrisico dekken voor periodes van leegstand.
Praktisch advies
Voor de verhuurder
- Investeer in preventie: terugslagkleppen, opvoerpomp, inrichting van het gelijkvloers
- Vermeld het risico duidelijk in het huurcontract — transparantie beschermt u juridisch
- Stel een aangepaste huur voor: een pand in overstromingsgebied wordt 5 tot 15 % goedkoper verhuurd
- Documenteer de genomen beschermingsmaatregelen (facturen, foto’s)
Voor de huurder
- Controleer de risicozone voor de ondertekening op geoportail.wallonie.be of op de cartografie van uw Gewest
- Evalueer de meerkost van de verzekering voor u zich verbindt
- Berg waardevolle goederen op in de hoogte (niet in kelder of op het gelijkvloers)
- Sluit een gepaste inboedelverzekering af om uw bezittingen te dekken
Om een huurcontract op te stellen met een informatieclausule over overstromingsgebied, gebruik onze online huurcontractgenerator. Raadpleeg voor andere concrete situaties onze praktijkgevallen.