Nuisances sonores du huurder : recours du verhuurder
Votre huurder cause des nuisances sonores in Belgie. Droits du verhuurder, mediation, ingebrekestelling, police, Justice de Paix et resolution du huurcontract.
Geluidsoverlast: de situatie van Claire
Claire is eigenaar van een appartement op de 3e verdieping van een gebouw met 12 kavels in Brussel. Haar huurder organiseert regelmatig luidruchtige feestjes die de buren storen, vooral in het weekend.
De syndicus heeft Claire al twee keer geschreven. De buren van de verdieping eronder dreigen klacht in te dienen. Het reglement van mede-eigendom voorziet stilte tussen 22u en 7u — de huurder respecteert deze regel niet.
Claire bevindt zich in een lastige positie: ze is verantwoordelijk tegenover de mede-eigendom voor het gedrag van haar huurder, zelfs als ze niet aanwezig is tijdens de overlast.
De verhuurder is verantwoordelijk voor de overlast van zijn huurder tegenover de mede-eigendom (reglement) EN tegenover de buren (burenhinder, artikel 3.101 van het Burgerlijk Wetboek). Niet-handelen verergert zijn positie.
Stapsgewijze procedure
Stap 1: minnelijke herinnering
Neem contact op met de huurder telefonisch of persoonlijk. Herinner aan de regels van het reglement van mede-eigendom (voor de ondertekening van het huurcontract aan de huurder bezorgd). Vaak volstaat een beleefde herinnering.
Stap 2: schriftelijke communicatie
Als de overlast aanhoudt, stuur een schriftelijke mededeling (e-mail + papieren kopie):
- Herinnering aan de ontvangen klachten (zonder de buren te noemen)
- Verwijzing naar het reglement van mede-eigendom en het huurcontract
- Verzoek om de overlast te stoppen
Stap 3: ingebrekestelling per aangetekende brief
Aangetekende brief formeel:
- Historiek van de klachten en eerdere herinneringen
- Verwijzing naar artikel 1728 van het Burgerlijk Wetboek (verplichting tot rustig genot)
- Vermelding van de ontbindende clausule van het huurcontract
- Termijn van 15 dagen om de overlast te stoppen
Stap 4: politie
Als de overlast voortduurt, raad de buren aan de lokale politie te bellen bij het volgende incident. Het PV van de politie is een waardevol bewijsstuk voor het vervolg.
Stap 5: vrederechter
Als niets werkt, dien een verzoek in bij de vrederechter tot ontbinding van het huurcontract.
Voor de vrederechter
Wat de rechter kan beslissen
| Beslissing | Voorwaarden |
|---|---|
| Gerechtelijke waarschuwing | Eerste keer, matige overlast |
| Dwangsom | X EUR per dag overlast na het vonnis |
| Ontbinding van het huurcontract | Ernstige, herhaalde overlast ondanks ingebrekestellingen |
| Schadevergoeding aan de buren | Als de verhuurder inactief is gebleven |
Te verzamelen bewijzen
- Kopies van brieven en ingebrekestellingen aan de huurder
- PV’s van de politie (nachtlawaai)
- Schriftelijke getuigenissen van buren
- Brieven van de syndicus
- Historiek van de klachten met datums
Termijn
De procedure duurt gemiddeld 2 tot 4 maanden. Bij hoogdringendheid (ernstige overlast) kan de rechter in kort geding beslissen (enkele dagen).
Preventieve clausules in het huurcontract
Voor de ondertekening
- Bezorg uittreksels van het reglement van mede-eigendom (huurcontract in mede-eigendom)
- Voeg een clausule in over het respecteren van de stilte-uren
- Vermeld dat herhaalde overlast een grond is voor ontbinding
- Voorzie een bezichtigingsclausule die toelaat de overlast vast te stellen
Screening van de kandidaat
- Vraag referenties van vorige verhuurders
- Controleer het aantal bewoners (risico op overbezetting = lawaai)
- Beoordeel het profiel (student in medehuur vs gezin = verschillende risico’s)
Een softwarepakket voor huurbeheer centraliseert klachten en brieven om een stevig dossier op te bouwen. Om een huurcontract op te stellen met clausules voor goed nabuurschap, gebruik onze online huurcontractgenerator. Raadpleeg voor andere gevallen onze praktijkgevallen.