Syndicus: rol en verplichtingen in Belgie
Syndicus: rol en verplichtingen in Belgie
Opdrachten van de syndicus van mede-eigendom
De syndicus is de beheerder van de mede-eigendom. Sinds de hervorming van 2019 zijn zijn opdrachten strikt omlijnd door het Belgisch Burgerlijk Wetboek (Boek 3, Titel 3).
Belangrijkste opdrachten
| Opdracht | Beschrijving |
|---|---|
| Financieel beheer | Budget, provisie-oproepen, boekhouding |
| Onderhoud | Gemeenschappelijke delen, installaties |
| Administratie | Uitnodigingen AV, notulen, registers |
| Vertegenwoordiging | In rechte, tegenover derden |
| Verzekeringen | Afsluiten en opvolgen |
Soorten syndicus
| Type | Kenmerken |
|---|---|
| Professionele syndicus | Erkend door BIV, verzekerd, bezoldigd |
| Vrijwillige syndicus | Mede-eigenaar, onbezoldigd |
| Voorlopige syndicus | Aangesteld door de rechter bij gebrek |
Raadpleeg voor het algemene kader onze gids over mede-eigendom en verhuur.
Wettelijke verplichtingen van de syndicus
Financieel beheer
- Het jaarlijkse begrotingsvoorstel opstellen
- De provisies opvragen (provisies, reservefonds)
- Een transparante boekhouding voeren
- Afzonderlijke bankrekeningen openen (werkkapitaal en reservefonds)
- De rekeningen voorleggen op de algemene vergadering
Administratie
- Minstens een keer per jaar de algemene vergadering bijeenroepen
- De notulen opstellen en binnen 30 dagen bezorgen
- Het beslissingenregister bijhouden
- Het reglement van mede-eigendom bijwerken
- Het dossier van de mede-eigendom samenstellen en bijwerken
Onderhoud en werken
- De werken uitvoeren die beslist zijn op de algemene vergadering
- Het lopend onderhoud van de gemeenschappelijke delen verzekeren
- Dringende werken bestellen (zonder de AV af te wachten)
- Schadegevallen en verzekeringsaangiften beheren
Sinds de hervorming van 2019 is het mandaat van de syndicus beperkt tot maximaal 3 jaar (hernieuwbaar). Het contract moet schriftelijk zijn en de opdrachten, de vergoeding en de opzegvoorwaarden detailleren.
Relaties met de eigenaar-verhuurder
Communicatie
De syndicus communiceert uitsluitend met de verhuurder, nooit rechtstreeks met de huurder. De verhuurder is de verplichte tussenpersoon.
| Situatie | De syndicus contacteert | Wie grijpt in |
|---|---|---|
| Overlast van de huurder | De verhuurder | De verhuurder bij de huurder |
| Werken in de gemeenschappelijke delen | De verhuurder | De verhuurder informeert de huurder |
| Schadegeval in een kavel | De verhuurder | De verhuurder en zijn verzekering |
| Onbetaalde kosten | De verhuurder | De verhuurder betaalt |
Overdracht van informatie
De eigenaar-verhuurder moet aan de huurder bezorgen:
- De gebruiksregels van het reglement
- De beslissingen van de AV die de huurder treffen
- De wijzigingen in de kosten
- De planningen van werken
In de praktijk
Een goede syndicus kiezen
- Controleer de BIV-erkenning (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars)
- Vergelijk de erelonen en inbegrepen diensten
- Vraag referenties van andere mede-eigendommen
- Lees het contract aandachtig (opdrachten, extra’s, opzegging)
Controle van de syndicus
- Neem actief deel aan de algemene vergaderingen
- Vraag de rekeningen en bewijsstukken op
- Stel een commissaris van de rekeningen aan (verplicht)
- Meld tekortkomingen schriftelijk
Voor de verhuurder
Neem de contactgegevens van de syndicus op in uw huurcontract en informeer de syndicus bij elke huurderwissel. Gebruik een softwarepakket voor verhuurbeheer om uw uitwisselingen met de syndicus en de opvolging van de kosten te centraliseren.