Fiscalite de la SCI (societe) en immobilier locatif belge
Fiscalite detaillee de la societe immobiliere (SRL) in Belgie. ISOC, amortissement, dividendes, plus-value et comparaison avec le nom propre.
De vennootschapsbelasting (VenB)
De vastgoedvennootschap (BV in Belgie, geen SCI) wordt belast via de VenB op de werkelijke huur verminderd met de aftrekbare lasten.
| Element | Tarief |
|---|---|
| Standaardtarief VenB | 25% |
| KMO-tarief (eerste schijf 100 000 EUR) | 20% |
| Dividend | 30% (bevrijdende voorheffing) |
| Meerwaarde | 25% (altijd, zonder vrijstelling) |
Het KMO-tarief van 20% is onderworpen aan strikte voorwaarden. De moeilijkst te vervullen voorwaarde voor een patrimoniumvennootschap: een minimumbezoldiging van 45 000 EUR/jaar toekennen aan minstens een bestuurder.
Voor de volledige vergelijking vennootschap vs eigen naam, raadpleeg onze gids. Voor de voor- en nadelen van de vastgoedvennootschap in Belgie, raadpleeg onze inleidende gids.
Aftrekbare lasten in vennootschap
De vennootschap trekt alle lasten af die verband houden met de vastgoedactiviteit:
| Last | Typisch bedrag |
|---|---|
| Leningsintresten | Variabel (afhankelijk van het krediet) |
| Afschrijving gebouw (3%/jaar) | 3% van het gebouwdeel |
| Onroerende voorheffing | 800-1 500 EUR/jaar |
| Verzekering niet-bewonende eigenaar | 150-400 EUR/jaar |
| Onderhoud en herstellingen | Variabel |
| Boekhouding | 1 500-3 000 EUR/jaar |
| Beheerskosten | Variabel |
| Kantoorkosten (bij domiciliering vennootschap) | Variabel |
| Publicatie van de jaarrekening | 100-200 EUR/jaar |
Voorbeeld
| Element | Bedrag |
|---|---|
| Jaarlijkse huur | 14 400 EUR (1 200 EUR/maand) |
| Totale aftrekbare lasten | -9 800 EUR |
| Belastbare winst | 4 600 EUR |
| VenB (25%) | 1 150 EUR |
Het effectieve belastingtarief op de huur bedraagt 8% (1 150 / 14 400) — lager dan het nominale tarief van 25% dankzij de aftrekposten. Maar opgelet: om de resterende 3 450 EUR als dividend op te nemen, moet u nog 30% betalen…
Geld opnemen: de kost van het dividend
Het probleem van de dubbele belasting
Het geld verdiend door de vennootschap is geblokkeerd in de vennootschap. Om er persoonlijk van te genieten, moet u een dividend uitkeren, belast aan 30%.
| Stap | Bedrag |
|---|---|
| Brutowinst | 4 600 EUR |
| VenB (25%) | -1 150 EUR |
| Nettowinst | 3 450 EUR |
| Uitgekeerd dividend | 3 450 EUR |
| Roerende voorheffing (30%) | -1 035 EUR |
| Netto ontvangen cash | 2 415 EUR |
| Totaal effectief tarief | 47,5% |
Alternatieven voor het dividend
| Wijze van opname | Belasting | Voorwaarde |
|---|---|---|
| Bestuurdersbezoldiging | PB progressief (25-50%) | Sociale bijdragen erbij |
| VVPR-bis dividend | 15% (na 3 jaar) | Strikte voorwaarden |
| Rekening-courant (lening van de vennootschap) | 0% (maar fictieve intresten) | Beperkt, fiscaal risico |
| Voordeel in natura (auto, woning) | PB op het voordeel | Complex |
Het VVPR-bis dividend (15% na 3 jaar) is de beste optie maar vereist specifieke voorwaarden bij de oprichting van de vennootschap (minimumkapitaal, types aandelen).
De combinatie VenB 25% + dividend 30% geeft een effectief tarief van 47,5% op de uitgekeerde winst. Dat is vergelijkbaar met het marginale PB-tarief van 50% op eigen naam — maar zonder het voordeel van het KI.
Globale fiscale balans van de vastgoedvennootschap
Wanneer de vennootschap voordelig is
| Criterium | Vennootschap voordelig als |
|---|---|
| Aantal panden | 3+ panden |
| Type huurder | Vennootschappen (PB op werkelijke huur in beide gevallen) |
| Intentie tot herverkoop | Nee (meerwaarde altijd belast) |
| Marginaal PB-tarief | > 45% (de aftrekposten verminderen meer) |
| Erfopvolging | Planning via schenking van aandelen |
| Geherinvesteerde cashflow | Geen noodzaak om geld op te nemen (geen dividend) |
Wanneer eigen naam te verkiezen is
| Criterium | NP te verkiezen als |
|---|---|
| Aantal panden | 1-2 panden |
| Type huurder | Particulieren (voordelig KI) |
| Intentie tot herverkoop | Ja (vrijstelling na 5 jaar) |
| Behoefte aan persoonlijk geld | Ja (geen dividend te betalen) |
| Eenvoud | Prioritair (geen boekhouding) |
Voor persoonlijk advies, raadpleeg een boekhouder met de cijfers van uw situatie. Een software voor verhuurbeheer centraliseert de documenten. Om een huurcontract op te stellen, gebruik onze online generator. Voor de huurfiscaliteit, raadpleeg onze gids.