Declaration fiscale des revenus locatifs en Belgique
Comment declarer vos revenus locatifs en Belgique. Revenu cadastral, codes IPP, bien loue a un particulier ou a une societe. Guide etape par etape.
- 1Le revenu cadastral (RC) est la base d'imposition pour les biens loues a un particulier
- 2Les codes IPP a utiliser : 1106 (particulier), 1109 (societe), 1130 (bien a l'etranger)
- 3Les deductions possibles : interets d'emprunt, precompte immobilier, frais d'entretien forfaitaires (40%)
- 4La declaration se fait via Tax-on-web au cadre III — Revenus de biens immobiliers
Qui doit declarer ses revenus locatifs
Tout proprietaire d’un bien immobilier en Belgique — qu’il soit loue ou non — doit le mentionner dans sa declaration IPP annuelle. Cela concerne les biens situes en Belgique et a l’etranger.
Meme un bien inoccupe doit etre declare. Le revenu cadastral (RC) de chaque bien est repris dans la declaration, independamment du fait qu’il genere un loyer ou non. Si vous gerez plusieurs biens, un logiciel de gestion locative centralise vos documents fiscaux et facilite la declaration.
Le RC de votre habitation propre beneficie d’une exoneration. Seuls les biens autres que votre residence principale generent un revenu imposable.
Comment sont imposes les revenus locatifs
Le mode d’imposition depend de l’identite du locataire et de l’usage qu’il fait du bien.
| Situation | Base imposable | Code IPP |
|---|---|---|
| Loue a un particulier (prive) | RC indexe x 1,40 | 1106 |
| Loue a une societe / professionnel | Loyer reel - 40% (plafonne) | 1109 |
| Non loue / 2e residence | RC indexe | 1106 |
| Bien a l’etranger (loue) | Valeur locative brute - 40% | 1130 |
Si votre locataire utilise une partie du bien a des fins professionnelles, meme un bureau a domicile, la partie pro sera imposee sur le loyer reel. Le bail de residence doit mentionner la repartition.
Bien loue a un particulier — calcul detaille
C’est le cas le plus frequent. Votre locataire utilise le bien comme residence, sans activite professionnelle.
Exemple : Pierre possede un appartement a Ixelles. RC : 1 200 EUR. Loyer reel : 950 EUR/mois. Revenu imposable = 1 200 x 2,1016 x 1,40 = 3 530 EUR. Pierre est impose sur 3 530 EUR, alors qu’il percoit 11 400 EUR/an. L’avantage fiscal est considerable.
Dans la tranche a 50%, l’impot supplementaire est d’environ 1 765 EUR/an — soit 147 EUR/mois sur un loyer de 950 EUR.
Pour les biens meubles, une part mobiliere peut etre imposee separement.
Bien loue a une societe — loyer reel
Lorsque le locataire est une personne morale, le proprietaire est impose sur le loyer brut reel, diminue d’un forfait de 40% plafonne.
Exemple : Sophie loue un bureau a une SRL pour 1 500 EUR/mois. RC : 800 EUR. Forfait (40%) = 7 200 EUR. Revenu imposable = 18 000 - 7 200 = 10 800 EUR. Soit le double de l’imposition si elle louait a un particulier (environ 5 260 EUR).
Si le loyer est excessif, le fisc peut requalifier l’excedent en avantage de toute nature. Assurez-vous que le loyer est conforme au marche. Pour une ASBL, les memes regles s’appliquent — consultez notre guide sur la location a une ASBL.
Erreurs frequentes a eviter
Confondre RC indexe et non indexe
Inscrivez le RC non indexe. Le fisc indexe automatiquement. Inscrire le RC deja indexe = double imposition.
Oublier la repartition prive/professionnel
Si votre locataire exerce une activite pro, la partie pro va au code 1109. Le bail doit preciser la repartition (ex: 70/30). Consultez notre guide sur le bail mixte.
Ne pas declarer un bien inoccupe
Un bien vide reste imposable sur son RC. Exception : bien inhabitable — demande de reduction du precompte immobilier.
Le SPF croise l’enregistrement des baux avec les declarations IPP. Un bail enregistre mais non declare declenche quasi-automatiquement un controle. Majorations : 10% a 200%. Pour eviter les oublis, creez votre bail en ligne avec enregistrement MyRent automatique.
Questions fréquentes
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Si le locataire est un particulier, l'imposition reste sur le RC. Si le locataire est une societe, une partie des revenus peut etre consideree comme des revenus mobiliers, imposes a 30%.
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Majorations de 10% a 200%. Le fisc dispose de 7 ans pour redresser en cas de fraude.
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Le RC complet est declare pour l'annee entiere, sans prorata.