Tout propriétaire d’un bien immobilier en Belgique — qu’il soit loué ou non — doit le mentionner dans sa déclaration IPP annuelle. Cela concerne les biens situés en Belgique et à l’étranger.
Même un bien inoccupé doit être déclaré. Le revenu cadastral (RC) de chaque bien est repris dans la déclaration, indépendamment du fait qu’il génère un loyer ou non.
Le RC de votre habitation propre bénéficie d’une exonération. Seuls les biens autres que votre résidence principale génèrent un revenu imposable.
Le mode d’imposition dépend de l’identité du locataire et de l’usage qu’il fait du bien.
| Situation | Base imposable | Code IPP |
|---|---|---|
| Loué à un particulier (privé) | RC indexé × 1,40 | 1106 |
| Loué à une société / professionnel | Loyer réel − 40% (plafonné) | 1109 |
| Non loué / 2e résidence | RC indexé | 1106 |
| Bien à l’étranger (loué) | Valeur locative brute − 40% | 1130 |
Si votre locataire utilise une partie du bien à des fins professionnelles, même un bureau à domicile, la partie pro sera imposée sur le loyer réel. Le bail doit mentionner la répartition.
C’est le cas le plus fréquent. Votre locataire utilise le bien comme résidence, sans activité professionnelle.
Pierre possède un appartement à Ixelles. RC : 1 200 €. Loyer réel : 950 €/mois.
Revenu imposable = 1 200 × 2,1016 × 1,40 = 3 530 €
Pierre est imposé sur 3 530 €, alors qu’il perçoit 11 400 €/an. L’avantage fiscal est considérable.
Dans la tranche à 50%, l’impôt supplémentaire est d’environ 1 765 €/an — soit 147 €/mois sur un loyer de 950 €.
Lorsque le locataire est une personne morale, le propriétaire est imposé sur le loyer brut réel, diminué d’un forfait de 40% plafonné.
Sophie loue un bureau à une SRL pour 1 500 €/mois. RC : 800 €.
Forfait (40%) = 7 200 € · Revenu imposable = 18 000 − 7 200 = 10 800 €
Soit le double de l’imposition si elle louait à un particulier (≈ 5 260 €).
Si le loyer est excessif, le fisc peut requalifier l’excédent en avantage de toute nature. Assurez-vous que le loyer est conforme au marché.
Voici comment déclarer vos revenus locatifs dans Tax-on-web.
Rassemblez vos documents
Avertissement-extrait de rôle, baux en cours, relevé des loyers.
Identifiez le RC de chaque bien
Disponible sur votre avertissement-extrait de rôle ou via MyMinfin.
RC non indexé — le fisc indexe automatiquementDéterminez le bon code IPP
Particulier → 1106. Société → 1109. Étranger → 1130.
Cadre III — Revenus de biens immobiliersRemplissez les montants
Code 1106 : RC non indexé. Code 1109 : loyer brut annuel + avantages.
Vérifiez et soumettez
Tax-on-web calcule l'indexation et la majoration automatiquement.
Confondre RC indexé et non indexé
Inscrivez le RC non indexé. Le fisc indexe automatiquement. Inscrire le RC déjà indexé = double imposition.
Oublier la répartition privé/professionnel
Si votre locataire exerce une activité pro, la partie pro va au code 1109. Le bail doit préciser la répartition (ex: 70/30).
Ne pas déclarer un bien inoccupé
Un bien vide reste imposable sur son RC. Exception : bien inhabitable → demande de réduction du précompte.
Le SPF croise l’enregistrement des baux avec les déclarations IPP. Un bail enregistré mais non déclaré déclenche quasi-automatiquement un contrôle. Majorations : 10% à 200%.