EPB en huurindexering in Belgie
Impact van de EPB-score op de huurindexering: beperkingen per gewest.
Het verband tussen huurindexering en EPB
Sinds 2022-2023 koppelen de drie Belgische Gewesten het recht op huurindexering aan de EPB-score van het verhuurde pand. Het principe is eenvoudig: hoe energieverslindender het pand, hoe minder de verhuurder kan indexeren.
Deze maatregel heeft een dubbel doel: huurders van slecht geisoleerde woningen beschermen (die al hoge lasten betalen) en verhuurders aansporen om te investeren in energetische renovatie.
Het mechanisme is gekoppeld aan het EPB-certificaat van het pand. Zonder geldig certificaat kan de verhuurder de score niet bewijzen en verliest hij het recht op indexering. Het certificaat moet worden opgesteld door een erkende certificeerder en als bijlage bij het huurcontract worden gevoegd.
Indexeringsregels per Gewest
Brussel
| EPB-score | Toegestane indexering |
|---|---|
| A tot D | 100% van de gezondheidsindex |
| E | 50% van de gezondheidsindex |
| F of G | 0% — indexering verboden |
Het mechanisme is van kracht sinds 1 november 2022 voor alle huurcontracten voor hoofdverblijfplaats.
Wallonie
| EPB-score | Toegestane indexering |
|---|---|
| A tot D | 100% |
| E | Beperkt (75%) |
| F of G | Verboden |
Vlaanderen
| EPC-label | Toegestane indexering |
|---|---|
| A+ tot D | 100% |
| E | Beperkt |
| F | Verboden |
De exacte regels verschillen licht per Gewest, maar het principe is overal identiek: de meest energieverslindende panden worden bestraft. Raadpleeg onze gewestelijke gidsen voor de details: Brussel, Wallonie, Vlaanderen.
Berekening van de financiele impact
De impact van het verlies aan indexering wordt vaak onderschat. Hier is een concreet voorbeeld over de duur van een huurcontract van 9 jaar:
| Scenario | Aanvangshuur | Jaarlijkse indexering (2,5%) | Huur jaar 9 | Cumulatieve winst over 9 jaar |
|---|---|---|---|---|
| Score C (100% indexering) | 900 EUR | 100% | 1 098 EUR | +14 256 EUR |
| Score E (50% indexering) | 900 EUR | 50% | 996 EUR | +7 128 EUR |
| Score F (0% indexering) | 900 EUR | 0% | 900 EUR | 0 EUR |
Het verschil tussen een pand met label C en een pand met label F bedraagt 14 256 EUR minder huurinkomsten over 9 jaar. Dit bedrag is vaak hoger dan de kosten van de nodige werken om het EPB te verbeteren.
Niet-toegepaste indexeringen zijn definitief verloren. Zelfs als u het EPB tijdens het lopende huurcontract verbetert, kunt u de jaren zonder indexering niet inhalen. Elk jaar dat verstrijkt zonder werken is een onherstelbaar verlies.
Het recht op indexering herwinnen
Om het recht op volledige indexering terug te krijgen, moet de verhuurder:
- De nodige werken ter verbetering van de energieprestatie uitvoeren
- Een nieuw EPB-certificaat verkrijgen dat een voldoende score attesteert (minimum D voor volledige indexering)
- De huurder verwittigen over de verbetering en het nieuwe certificaat
- De indexering toepassen vanaf de verjaardag van het huurcontract volgend op de afgifte van het certificaat
De nieuwe geindexeerde huur wordt berekend op basis van de lopende huur (niet geindexeerd sinds de beperking), niet op de huur die zou zijn bereikt met volledige indexering. De verloren jaren zijn definitief verloren.
Om het rendement te optimaliseren, combineer de werken met een huurderswissel. U kunt dan een nieuwe basishuur vaststellen die de verbetering van het pand weerspiegelt.
Strategie voor de verhuurder
De indexering is een krachtig mechanisme ter bescherming tegen inflatie. Het verliezen ervan gedurende meerdere jaren kan het rendement van een huurinvestering tenietdoen.
Snelle berekening: vermenigvuldig uw maandelijkse huur met 0,025 (gemiddelde inflatie) en vervolgens met het aantal jaren zonder indexering. Een huur van 900 EUR die 5 jaar niet geindexeerd wordt, is ongeveer 5 500 EUR aan verloren inkomsten. Als de isolatiewerken 15 000 EUR kosten met 5 000 EUR aan premies, is het rendement op investering door de indexering alleen al bereikt in 9 jaar. Tel de huurverhoging en de vermindering van leegstand erbij, en het rendement daalt naar 5-6 jaar.
Handel nu. Hoe langer u wacht, hoe meer verloren indexeringen zich opstapelen. De minimumscore stijgt in de drie Gewesten: de werken worden vroeg of laat verplicht.
Centraliseer de opvolging van uw EPB-certificaten en uw indexeringen in een software voor verhuurbeheer om geen enkele deadline te missen.