Brandverzekering: niet wettelijk verplicht maar onmisbaar
De brandverzekering is niet wettelijk opgelegd aan de huurder in Belgie. Toch bepaalt artikel 1733 van het Burgerlijk Wetboek dat de huurder vermoed wordt aansprakelijk te zijn voor elke brand in het gehuurde goed. In de praktijk eisen meer dan 95% van de huurcontracten een verzekeringclausule.
Wie is betrokken
De contractuele verplichting geldt voor de huurder van elk onroerend goed: hoofdverblijfplaats, studentenkot, gemeubileerd goed of cohousing. De verhuurder sluit daarnaast een verzekering niet-bewoonde eigenaar (PNO) af om het gebouw te beschermen.
Waarom bijna alle huurcontracten dit eisen
Zonder verzekering stelt de huurder zijn persoonlijk vermogen bloot bij elk schadegeval: brand, waterschade, ontploffing. De bedragen kunnen tienduizenden euro’s bereiken, ver boven de huurwaarborg.
Wat dekt de verzekering van de huurder
| Waarborg | Wat wordt gedekt | Verplicht in het huurcontract |
|---|---|---|
| Huurdersaansprakelijkheid | Schade aan het gebouw veroorzaakt door de huurder (brand, waterschade) | Bijna altijd |
| Verhaal van buren | Schade aan buren door een schadegeval vanuit de woning | Zeer vaak |
| Inboedel | Meubels, kleding, toestellen van de huurder | Facultatief maar aanbevolen |
| Diefstal en vandalisme | Bescherming van de inboedel bij inbraak | Optioneel |
De gemiddelde kostprijs van een huurdersverzekering bedraagt tussen 80 en 150 EUR per jaar voor een appartement, en tussen 120 en 250 EUR voor een huis. Vergelijk minstens 3 offertes voordat u ondertekent.
Documenten voor de verhuurder
De verhuurder mag een jaarlijks verzekeringsattest opvragen als bewijs dat de polis geldig is. Dit recht is doorgaans voorzien in het schriftelijk huurcontract.
Risico’s zonder brandverzekering
Voor de huurder
- Volledige financiele aansprakelijkheid: zonder verzekering moet de huurder de verhuurder en de buren uit eigen zak vergoeden
- Contractbreuk: als het huurcontract een verzekering oplegt, is het ontbreken ervan een contractuele tekortkoming die de opzegging van het huurcontract kan rechtvaardigen
- Geen bescherming van de inboedel: meubels, kleding en toestellen zijn niet gedekt
Voor de verhuurder
- Insolvabiliteit van de huurder: als de huurder geen verzekering heeft en niet kan betalen, moet de verhuurder terugvallen op zijn eigen PNO
- Hogere franchise: de PNO-verzekering van de verhuurder kan een hogere franchise toepassen als de huurder niet verzekerd was
Een keukenbrand in een appartement = gemiddeld 15.000 tot 40.000 EUR schade. Zonder verzekering moet de huurder dit uit eigen zak betalen, eventueel via een loonbeslag bevolen door de vrederechter.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 betreffende de woninghuurovereenkomsten legt de brandverzekering niet wettelijk op, maar staat de verhuurder toe dit contractueel te eisen. Het Brusselse typecontract beveelt deze clausule uitdrukkelijk aan.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 over het woninghuurcontract voorziet dezelfde logica: geen directe wettelijke verplichting, maar het huurcontract kan de verzekering als contractuele voorwaarde opleggen.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 wijzigt het federale principe niet: artikel 1733 van het Burgerlijk Wetboek is van toepassing. De meeste Vlaamse huurcontracten bevatten een verplichte verzekeringclausule.
Burgerlijk Wetboek, art. 1733 — vermoeden van aansprakelijkheid van de huurder bij brand. Wet van 25 juni 1992 op de landverzekeringsovereenkomst (toezicht FSMA).