L’assurance incendie : pas obligatoire legalement mais indispensable
L’assurance incendie n’est pas imposee par la loi pour le locataire en Belgique. Toutefois, l’article 1733 du Code civil presume le locataire responsable de tout incendie survenu dans le bien loue. En pratique, plus de 95 % des baux imposent une clause d’assurance incendie.
Qui est concerne
L’obligation contractuelle concerne le locataire de tout bien immobilier : residence principale, kot etudiant, bien meuble ou colocation. Le proprietaire souscrit de son cote une assurance proprietaire non-occupant (PNO) pour proteger le batiment. Retrouvez toutes nos reponses sur le FAQ Assurances.
Pourquoi la quasi-totalite des baux l’exigent
Sans assurance, le locataire engage sa responsabilite personnelle pour tout sinistre : incendie, degat des eaux, explosion. Les montants en jeu peuvent atteindre des dizaines de milliers d’euros, bien au-dela de la garantie locative.
Que couvre l’assurance du locataire
| Garantie | Couvre quoi | Obligatoire dans le bail |
|---|---|---|
| Responsabilite locative | Degats au batiment causes par le locataire (incendie, degat des eaux) | Quasi toujours |
| Recours des voisins | Dommages causes aux voisins par un sinistre partant du logement | Tres souvent |
| Contenu / mobilier | Meubles, vetements, appareils du locataire | Facultatif mais recommande |
| Vol et vandalisme | Protection du contenu en cas d’effraction | Optionnel |
Le cout moyen d’une assurance locataire se situe entre 80 et 150 EUR par an pour un appartement, et entre 120 et 250 EUR pour une maison. Comparez au minimum 3 offres avant de souscrire.
Documents a fournir au proprietaire
Le proprietaire peut exiger une attestation d’assurance annuelle prouvant que la police est en cours de validite. Ce droit est generalement prevu dans le bail ecrit. A ce sujet, savez-vous combien de temps pour enregistrer un bail ?
Risques sans assurance incendie
Pour le locataire
- Responsabilite financiere totale : sans assurance, le locataire doit indemniser le proprietaire et les voisins de sa poche
- Violation du bail : si le bail impose l’assurance, le defaut est un manquement contractuel pouvant justifier la resiliation du bail
- Pas de protection du contenu : meubles, vetements et appareils ne sont pas couverts
Pour le proprietaire
- Insolvabilite du locataire : si le locataire n’a pas d’assurance et ne peut pas payer, le proprietaire doit se tourner vers sa propre PNO
- Franchise plus elevee : l’assurance PNO du proprietaire peut appliquer une franchise majoree si le locataire n’avait pas d’assurance
Un incendie de cuisine dans un appartement = 15 000 a 40 000 EUR de degats moyens. Sans assurance, le locataire devra payer de sa poche, eventuellement via une saisie sur salaire ordonnee par le juge de paix. Il est d’ailleurs important de savoir si est-ce obligatoire d’enregistrer un bail pour se proteger juridiquement.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 relative aux baux d’habitation ne rend pas l’assurance incendie obligatoire par la loi, mais autorise le bailleur a l’imposer contractuellement. Le bail type bruxellois recommande explicitement cette clause.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 sur le bail d’habitation prevoit la meme logique : pas d’obligation legale directe, mais le bail peut imposer l’assurance comme condition contractuelle.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 ne modifie pas le principe federal : l’article 1733 du Code civil s’applique. La plupart des baux flamands incluent une clause d’assurance obligatoire.
Code civil, art. 1733 — presomption de responsabilite du locataire en cas d’incendie. Loi du 25 juin 1992 sur le contrat d’assurance terrestre (surveillance FSMA).