Verhuurder en huurder: twee complementaire verzekeringen
De verhuurder sluit de gebouwverzekering af (PNO — proprietaire non-occupant). De huurder sluit de huurdersaansprakelijkheidsverzekering en inboedelverzekering af. Beide polissen vervangen elkaar niet: ze dekken verschillende risico’s en zijn allebei noodzakelijk.
De verzekering van de verhuurder (PNO)
De verzekering niet-bewoonde eigenaar beschermt het gebouw: muren, dak, vaste installaties (verwarming, elektriciteit, sanitair). Ze dekt ook de burgerlijke aansprakelijkheid van de verhuurder als eigenaar (bv. een bouwgebrek dat schade veroorzaakt aan de huurder).
De verhuurder sluit deze polis af voor de verhuring van het goed. Ze blijft actief gedurende de volledige duur van het huurcontract, ook als het goed tijdelijk leegstaat tussen twee huurders.
De verzekering van de huurder
De huurder sluit een verzekering af die drie luiken dekt:
- Huurdersaansprakelijkheid: schade aan het goed van de verhuurder (brand, waterschade, ontploffing)
- Verhaal van buren: schade aan buren door een schadegeval vanuit de woning
- Persoonlijke inboedel: meubels, kleding, elektronische apparaten van de huurder
De huurder moet deze afsluiten voor de intrek of ten laatste op de begindatum van het huurcontract. De verplichting is doorgaans opgenomen in het huurcontract.
Gedetailleerde vergelijking van dekkingen
| Risico | Verzekering verhuurder (PNO) | Verzekering huurder |
|---|---|---|
| Brand van het gebouw | Ja (structuur) | Ja (huurdersaansprakelijkheid) |
| Waterschade | Ja (ingebouwde leidingen) | Ja (veroorzaakte schade) |
| Storm / natuurramp | Ja | Ja (inboedel) |
| Diefstal / vandalisme | Nee (tenzij optie) | Ja (inboedel, indien afgesloten) |
| Inboedel huurder | Nee | Ja |
| Bouwgebrek | Ja (BA verhuurder) | Nee |
| Verhaal van buren | Naargelang polis | Ja (inbegrepen) |
| Leegstand tussen huurders | Ja | Niet van toepassing |
Bij een schadegeval komen beide verzekeringen gelijktijdig tussenbeide: de PNO van de verhuurder dekt de structurele schade, de verzekering van de huurder dekt zijn deel van de aansprakelijkheid. Het ontbreken van een van beide polissen creert een gevaarlijk dekkingsgat.
Praktijkgevallen
Keukenbrand: de verzekering van de huurder vergoedt de verhuurder voor de schade aan het goed (huurdersaansprakelijkheid). De PNO van de verhuurder komt tussenbeide voor structurele schade die niet gedekt is door de polis van de huurder.
Waterschade bij de buren onder: het luik “verhaal van buren” van de huurdersverzekering vergoedt de buur. De PNO komt alleen tussenbeide als het probleem voortkomt uit een gebouwgebrek.
Indicatieve kostprijs van de verzekeringen
| Type | Appartement | Huis |
|---|---|---|
| PNO verhuurder | 150 – 300 EUR/jaar | 250 – 500 EUR/jaar |
| Verzekering huurder | 80 – 150 EUR/jaar | 120 – 250 EUR/jaar |
De PNO-premie is aftrekbaar van de onroerende inkomsten van de verhuurder als het goed verhuurd wordt aan een natuurlijke persoon voor privédoeleinden — zie welke kosten zijn aftrekbaar.
Hoe kiezen
- Vergelijk minstens 3 offertes (online of via makelaar)
- Controleer de franchises: een te hoog bedrag kan het nut van de polis tenietdoen
- Geef de voorkeur aan een dekking BA huurder + verhaal buren + inboedel voor de huurder
- Voor de verhuurder: neem de optie leegstand op als periodes van leegstand mogelijk zijn
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 staat het huurcontract toe om de verzekering van de huurder verplicht te maken. De verhuurder mag een jaarlijks verzekeringsattest opvragen. Het Brusselse typecontract neemt deze clausule standaard op.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 voorziet dezelfde contractuele mogelijkheid. Regionale renovatiepremies dekken geen verzekeringspremies.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 staat de verzekeringclausule in het huurcontract toe. In Vlaanderen eisen verhuurders quasi systematisch een attest voor de intrek.
Burgerlijk Wetboek, art. 1733 en 1735 — aansprakelijkheid van de huurder bij brand. Wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen (toezicht FSMA).