De huurder wordt verondersteld het pand in goede staat te hebben ontvangen
Zonder plaatsbeschrijving bij intrede wordt de huurder verondersteld het pand in goede staat te hebben ontvangen. Bij uittrede wordt alle schade vermoed zijn verantwoordelijkheid te zijn. De huurder moet het tegenbewijs leveren, wat bijzonder moeilijk is.
Artikel 1731 van het oud Burgerlijk Wetboek bepaalt dit vermoeden. De gevolgen zijn zwaar:
- De verhuurder kan de herstelling van alle schade bij uittrede vorderen
- De huurder moet bewijzen dat de schade al voor zijn intrede bestond
- De huurwaarborg riskeert volledig te worden ingehouden
- Bij een geschil zal de vrederechter het vermoeden ten gunste van de verhuurder toepassen
Concrete financiele gevolgen
| Type schade | Met PB bij intrede | Zonder PB bij intrede |
|---|---|---|
| Barst in de muur | Vergeleken met intrede | Vermoed veroorzaakt door de huurder |
| Beschadigde verf | Vetusteit evalueerbaar | Huurder moet betalen |
| Bekrast parket | Nieuwe krassen identificeerbaar | Alle krassen ten laste van de huurder |
| Defect toestel | Oorspronkelijke staat gedocumenteerd | Huurder vermoed verantwoordelijk |
De betrokken bedragen kunnen aanzienlijk zijn. Zonder plaatsbeschrijving riskeert de huurder te betalen voor degradaties die hij niet heeft veroorzaakt.
Zelfs als de huur al begonnen is, is het nooit te laat om een plaatsbeschrijving te vragen. De huurder kan de opstelling ervan te allen tijde eisen. Stuur een aangetekende brief aan de verhuurder.
Hoe kan de huurder zich beschermen?
Als er geen plaatsbeschrijving bij intrede is opgesteld:
- Vraag een late PB : zelfs na meerdere maanden is een plaatsbeschrijving beter dan niets
- Neem gedateerde foto’s : fotografeer de woning en stuur de foto’s per e-mail (tijdstempel)
- Stuur een aangetekend schrijven : beschrijf de staat van de woning per brief aan de verhuurder
- Bewaar de bewijzen : e-mails, SMS, getuigenissen over de staat bij intrede
- Vraag een deurwaardersvaststelling : een deurwaarder kan de huidige staat vaststellen
Als u een woning betrekt zonder plaatsbeschrijving, neem dan onmiddellijk foto’s van elke kamer en elk gebrek. Stuur ze per e-mail naar de verhuurder met de vermelding “Foto’s van de staat van de woning bij intrede — [datum]”. Bewaar de e-mail als bewijs.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 neemt het vermoeden van goede staat over bij gebrek aan PB. De Brusselse vrederechter kan echter alternatieve bewijzen aanvaarden.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 past hetzelfde vermoeden toe.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 bevestigt het vermoeden. Het decreet moedigt sterk de opstelling van de plaatsbeschrijving aan.
Artikel 1731 van het oud Burgerlijk Wetboek — Vermoeden van goede staat bij gebrek aan plaatsbeschrijving. Raadplegen op Justel