Le locataire est presume avoir recu le bien en bon etat
Sans etat des lieux d’entree, le locataire est presume avoir recu le bien en bon etat. A la sortie, tous les degats constates seront presumes etre de sa responsabilite. Le locataire devra prouver le contraire, ce qui est extremement difficile.
L’article 1731 de l’ancien Code civil belge etablit cette presomption : “S’il n’a pas ete fait d’etat des lieux, le preneur est presume les avoir recus en bon etat de reparations locatives et doit les rendre tels.” Cette presomption est rebuttable (le locataire peut tenter de la renverser) mais en pratique, c’est tres difficile.
Les consequences sont lourdes :
- Le bailleur peut reclamer la reparation de tous les degats constates a la sortie
- Le locataire doit prouver que les degats existaient avant son entree
- La garantie locative risque d’etre retenue en totalite
- En cas de litige, le juge de paix appliquera la presomption en faveur du bailleur
En savoir plus : BailBelgique.
Consequences financieres concretes
| Type de degat | Avec EDL d’entree | Sans EDL d’entree |
|---|---|---|
| Fissure dans le mur | Compare a l’entree | Presume cause par le locataire |
| Peinture abimee | Vetuste evaluable | Locataire doit payer |
| Parquet raye | Rayures nouvelles identifiables | Toutes les rayures a charge du locataire |
| Equipement defaillant | Etat initial documente | Locataire presume responsable |
| Humidite | Probleme preexistant prouvable | Locataire peut etre tenu responsable |
Les montants en jeu peuvent etre considerables : peinture complete (2 000 - 5 000 EUR), remplacement de parquet (3 000 - 8 000 EUR), reparation de cuisine (1 000 - 5 000 EUR). Sans etat des lieux d’entree, le locataire risque de payer pour des degradations qu’il n’a pas causees.
Meme si le bail a deja commence, il n’est jamais trop tard pour demander un etat des lieux. Le locataire peut exiger sa realisation a tout moment. Envoyez un courrier recommande au bailleur demandant la realisation d’un etat des lieux contradictoire.
Voir aussi : Qui paie les réparations constatées à l’état des l….
Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : voir la réponse.
En savoir plus : etat des lieux en Belgique.
Comment le locataire peut-il se proteger ?
Si aucun etat des lieux d’entree n’a ete realise, le locataire peut encore tenter de se proteger :
- Demander un EDL tardif : meme apres plusieurs mois, un etat des lieux reste preferable a rien
- Prendre des photos datees : photographiez le logement et envoyez les photos par e-mail (horodatage)
- Envoyer un recommande : decrivez l’etat du logement par courrier recommande au bailleur
- Conserver les preuves : e-mails, SMS, temoignages de l’etat du bien a l’entree
- Demander un constat d’huissier : un huissier peut dresser un constat de l’etat actuel du bien
En cas de litige a la sortie, le locataire pourra utiliser ces elements pour tenter de renverser la presomption de bon etat. Le juge de paix appreciera librement la valeur de ces preuves.
Si vous entrez dans un logement sans etat des lieux, prenez immediatement des photos de chaque piece et de chaque defaut. Envoyez-les par e-mail au bailleur avec la mention “Photos de l’etat du logement a l’entree — [date]”. Conservez l’e-mail comme preuve.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 reprend la presomption de bon etat en l’absence d’EDL. Le juge de paix bruxellois peut cependant admettre des preuves alternatives (photos, temoignages).
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 applique la meme presomption. La jurisprudence wallonne est parfois plus souple dans l’appreciation des preuves du locataire.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 november 2018 confirme la presomption. Le decret flamand encourage fortement la realisation de l’etat des lieux pour eviter les litiges.
Article 1731 de l’ancien Code civil belge — Presomption de bon etat en l’absence d’etat des lieux. Consulter sur Justel