Brutorendement vs nettorendement: de formules
Het brutorendement = Jaarhuur / Totale prijs x 100 (zonder aftrek van kosten). Het nettorendement = (Jaarhuur - Jaarlijkse kosten) / Totale prijs x 100. Het verschil tussen beide bedraagt gemiddeld 1 tot 2 procentpunten in Belgie. Het brutorendement dient om te vergelijken, het nettorendement om te beslissen.
De twee indicatoren beantwoorden aan verschillende behoeften bij de analyse van een investering:
| Aspect | Brutorendement | Nettorendement |
|---|---|---|
| Inbegrepen kosten | Geen | Alle (voorheffing, verzekering, leegstand, onderhoud) |
| Complexiteit | Eenvoudig (2 variabelen) | Volledig (5 tot 10 variabelen) |
| Nauwkeurigheid | Benaderend | Realistisch |
| Gebruik | Eerste selectie tussen panden | Investeringsbeslissing |
Het brutorendement is nuttig voor een eerste vergelijking tussen panden in verschillende steden. Het nettorendement is onmisbaar om de werkelijke rentabiliteit te evalueren voor u zich engageert.
Concreet vergelijkend voorbeeld
Neem twee panden om te vergelijken:
| Element | Pand A (Brussel) | Pand B (Namen) |
|---|---|---|
| Totale prijs (kosten inbegrepen) | 300.000 EUR | 180.000 EUR |
| Jaarhuur | 10.800 EUR | 9.600 EUR |
| Brutorendement | 3,6% | 5,3% |
| Jaarlijkse kosten | 3.500 EUR | 2.800 EUR |
| Nettorendement | 2,4% | 3,8% |
Pand B (Namen) toont een hoger bruto- en nettorendement. Echter, de cashflow en het leegstandrisico moeten eveneens in overweging genomen worden voor een volledige beslissing.
Gebruik onze rentabiliteitssimulator om automatisch het bruto- en nettorendement van uw project te berekenen, met alle kosten vooraf ingevuld.
Wanneer welke indicator gebruiken
Gebruik het brutorendement voor:
- Snel panden vergelijken tijdens de zoekfase
- Vastgoedadvertenties filteren (panden onder een bepaalde drempel elimineren)
- Eenvoudig communiceren over de prestatie van een pand
Gebruik het nettorendement voor:
- De definitieve investeringsbeslissing nemen
- Vergelijken met andere beleggingen (spaarboekje, obligaties, aandelen)
- Evalueren of het pand zichzelf kan autofinancieren
- De aan te geven inkomsten inschatten
Sommige verkopers of vastgoedmakelaars communiceren uitsluitend het brutorendement, dat altijd vleiender is. Eis altijd het detail van de kosten om het nettorendement te berekenen. De verborgen kosten kunnen 25 tot 40% van de jaarhuur vertegenwoordigen.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
In Brussel is het verschil tussen bruto- en nettorendement groter wegens hogere onroerende voorheffing en hogere mede-eigendomskosten. De ordonnantie van 27 juli 2017 kan ook conformiteitskosten genereren.
Waals Gewest
In Wallonie is het verschil bruto/netto doorgaans kleiner omdat de kosten proportioneel lager zijn. Het decreet van 15 maart 2018 regelt de huurovereenkomsten zonder grote impact op de exploitatiekosten.
Vlaams Gewest
In Vlaanderen kunnen de EPC-normen van het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 extra conformiteitskosten genereren die het verschil tussen bruto- en nettorendement vergroten. De registratierechten van 12% voor investeringspanden beinvloeden de totale prijs en dus het brutorendement.
Artikel 7 van het WIB 1992 — onroerende inkomsten. Registratierechten: FOD Financien.