Les frais caches a l’achat
A l’achat, les frais caches representent 14 a 17 % du prix du bien : droits d’enregistrement (12 a 12,5 %), frais de notaire (~2 %), frais d’hypotheque (~1 %), frais de dossier bancaire (500 a 1 000 EUR). Ces frais ne sont generalement pas financables par le credit et doivent etre couverts par l’apport personnel.
| Frais a l’achat | Montant | Financable par credit |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement | 12 a 12,5 % du prix | Non |
| Frais de notaire | ~2 % du prix | Non |
| Inscription hypothecaire | ~1 % du montant emprunte | Parfois |
| Frais de dossier bancaire | 500 a 1 000 EUR | Non |
| Expertise immobiliere | 250 a 500 EUR | Non |
| Frais de courtage (si courtier) | 0 EUR (remunere par la banque) | --- |
Ces frais d’acquisition s’ajoutent a l’apport minimum de 20 a 30 % exige par les banques.
En savoir plus : le FAQ Investissement locatif.
Les frais recurrents annuels
Les frais recurrents representent 25 a 40 % du loyer annuel et impactent directement le rendement net :
| Frais recurrent | Estimation | Impact sur le rendement |
|---|---|---|
| Precompte immobilier | 800 a 2 500 EUR/an | -0,3 a -1 point |
| Assurance proprietaire (PO) | 150 a 400 EUR/an | -0,1 a -0,2 point |
| Charges copropriete (part proprio) | 500 a 2 000 EUR/an | -0,2 a -0,8 point |
| Provision entretien (5 % loyer) | Variable | -0,2 a -0,4 point |
| Vacance locative (5 a 10 %) | Variable | -0,3 a -0,6 point |
| Frais de gestion (si deleguee) | 5 a 8 % du loyer | -0,2 a -0,5 point |
| Assurance loyers impayes | 2 a 4 % du loyer | -0,1 a -0,2 point |
La somme de ces frais recurrents reduit le rendement brut de 1 a 2 points en moyenne. Un bien affichant 5 % de rendement brut aura typiquement un rendement net de 3 a 4 %. Integrez-les dans votre calcul de cash-flow avant d’investir.
Voir aussi : Comment calculer le rendement d’un bien locatif.
Voir aussi : voir la réponse.
Les frais ponctuels souvent oublies
En plus des frais recurrents, certains frais ponctuels peuvent impacter la rentabilite :
- Frais de relocation : annonces (50 a 200 EUR), visites, redaction du bail (150 a 300 EUR si via agence)
- Mise en conformite PEB : isolation, chaudiere, fenetres (1 000 a 30 000 EUR)
- Mise aux normes incendie : detecteurs, portes coupe-feu, signalisation (500 a 5 000 EUR)
- Travaux de rafraichissement : peinture, sol, salle de bain entre deux locataires (1 000 a 10 000 EUR)
- Honoraires comptables : si le bien est detenu via une societe (1 500 a 3 000 EUR/an)
- Frais juridiques : en cas de litige avec un locataire (500 a 5 000 EUR)
Les travaux de mise en conformite PEB sont de plus en plus contraignants dans les trois Regions. Avant d’acheter un bien ancien, evaluez le cout de mise a niveau energetique. Un bien classe F ou G peut necessiter 20 000 a 50 000 EUR de travaux pour atteindre un PEB acceptable.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
Les droits d’enregistrement bruxellois sont de 12,5 %. Le precompte immobilier est generalement plus eleve qu’en Wallonie. L’ordonnance du 27 juillet 2017 impose des obligations PEB qui peuvent generer des frais de mise en conformite.
Region wallonne
Les droits d’enregistrement wallons sont de 12,5 %. Le decret du 15 mars 2018 impose des normes minimales de qualite et de securite pour les logements locatifs. Les precomptes immobiliers sont variables selon la commune.
Region flamande
La Flandre applique 12 % de droits d’enregistrement pour les biens d’investissement. Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 impose des normes de qualite minimales et des exigences PEB qui peuvent generer des frais de mise en conformite importants pour les biens anciens.
Droits d’enregistrement : Code des droits d’enregistrement. Precompte immobilier : SPF Finances.