Le courtier est-il necessaire pour investir ?
Non, le recours a un courtier n’est pas obligatoire. Deux types de courtiers peuvent intervenir : le courtier en credit (negocie le financement, remunere par la banque) et l’agent immobilier (trouve le bien, commission de 3 a 5 %). L’investisseur peut agir seul a chaque etape.
L’investissement immobilier en Belgique ne necessite legalement aucun intermediaire obligatoire, a l’exception du notaire pour l’acte authentique. Le recours a un courtier releve d’un choix strategique qui depend du profil de l’investisseur et de sa connaissance du marche.
| Intermediaire | Role | Cout | Obligatoire |
|---|---|---|---|
| Courtier en credit | Negocie le financement | Gratuit (remunere par la banque) | Non |
| Agent immobilier | Recherche et transaction | 3 a 5 % du prix de vente | Non |
| Notaire | Acte authentique | ~2 % du prix | Oui |
| Expert immobilier | Estimation de valeur | 300 a 800 EUR | Non |
En savoir plus : BailBelgique.
Les deux types de courtiers
Le courtier en credit hypothecaire compare les offres de plusieurs banques et negocie les conditions (taux, duree, frais de dossier). Son avantage principal : l’acces a des offres que l’emprunteur ne pourrait pas obtenir seul. Il est remunere par la banque qui accorde le credit, donc sans cout pour l’emprunteur.
L’agent immobilier peut intervenir a l’achat (recherche de biens, negociation du prix) ou a la location (recherche de locataires, gestion). Pour l’achat, la commission est generalement a charge du vendeur. Pour la gestion locative, comptez 5 a 8 % du loyer mensuel.
Le courtier en credit est particulierement utile pour un deuxieme bien immobilier car les conditions de financement sont plus strictes. Sa capacite a negocier aupres de plusieurs banques peut generer une economie significative sur le taux.
Voir aussi : Où investir dans l’immobilier locatif en Belgique ….
Voir aussi : voir la réponse.
Avantages et limites du courtier
Avantages du courtier en credit :
- Comparaison de 10 a 20 banques en une seule demarche
- Negociation du taux, des frais de dossier et de l’assurance
- Gain de temps (pas de rendez-vous multiples)
- Connaissance des criteres specifiques a l’investissement locatif
Limites :
- Le courtier ne peut pas contourner les regles de la BNB sur l’apport personnel
- Certaines banques ne travaillent pas avec les courtiers
- L’agent immobilier a l’achat peut creer un conflit d’interet (remunere par le vendeur)
Les frais d’agence pour la gestion locative sont deductibles fiscalement dans certains cas. Verifiez votre situation avec votre comptable avant de deleguer la gestion.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
Les courtiers en credit bruxellois connaissent les specificites du marche local : prix eleves, abattement pour premiere acquisition non applicable aux investissements, et politique de l’ordonnance du 27 juillet 2017 sur les baux residentiels.
Region wallonne
En Wallonie, les courtiers peuvent orienter vers des zones a fort rendement (Charleroi, Mons, Namur) avec des prix d’achat accessibles. Le decret du 15 mars 2018 encadre les conditions de location.
Region flamande
En Flandre, les agents immobiliers sont regis par l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI). Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 impose des obligations specifiques dont le courtier doit tenir compte dans ses conseils.
Loi du 11 fevrier 2013 sur les intermediaires en credit — IPI pour les agents immobiliers.