Comment calculer le cash-flow locatif
Le cash-flow locatif mensuel se calcule ainsi : Loyers percus - (Mensualite credit + Precompte immobilier + Assurance + Charges copropriete + Provision travaux + Provision vacance). Un resultat positif signifie que le bien s’autofinance et genere un revenu.
La formule complete du cash-flow locatif integre tous les flux financiers lies au bien :
| Poste | Type | Estimation |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | Recette | 100 % du loyer convenu |
| Mensualite credit | Charge | Selon emprunt |
| Precompte immobilier | Charge | Revenu cadastral x coefficient regional |
| Assurance PO | Charge | 150 a 400 EUR/an |
| Charges copropriete | Charge | Variable (partie proprietaire) |
| Provision travaux | Charge | 5 % du loyer annuel |
| Vacance locative | Charge | 5 a 10 % du loyer annuel |
Le cash-flow doit etre calcule avant impot (cash-flow brut) et apres impot (cash-flow net) pour obtenir une vision complete de la rentabilite du bien.
En savoir plus : FAQ Investissement locatif.
Exemple de calcul pour un appartement a Bruxelles
Prenons un appartement achete 250 000 EUR avec un loyer de 950 EUR/mois :
| Poste | Montant mensuel |
|---|---|
| Loyer percu | +950 EUR |
| Mensualite credit (25 ans, 3,5 %) | -1 114 EUR |
| Precompte immobilier | -125 EUR |
| Assurance PO | -25 EUR |
| Charges copropriete (part proprietaire) | -80 EUR |
| Provision travaux (5 %) | -48 EUR |
| Provision vacance (8 %) | -76 EUR |
| Cash-flow mensuel | -518 EUR |
Un cash-flow negatif n’est pas forcement un mauvais investissement. L’effort d’epargne mensuel est compense par le remboursement du capital, la potentielle plus-value et l’avantage fiscal du precompte immobilier.
Pour ameliorer le cash-flow, trois leviers principaux existent : augmenter l’apport personnel, negocier un taux plus bas ou cibler des biens avec un meilleur rendement brut.
Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : voir la réponse.
Les postes de charges a ne pas oublier
Beaucoup d’investisseurs sous-estiment les charges reelles. Voici les postes souvent oublies :
- Frais de gestion locative : 5 a 8 % du loyer si vous deleguez a une agence
- Honoraires comptables : si le bien est detenu via une societe
- Taxe communale : certaines communes prelevent des taxes additionnelles
- Frais de relocation : annonces, visites, redaction du bail lors du changement de locataire
- Assurance loyers impayes : 2 a 4 % du loyer annuel
Ne confondez pas cash-flow et rendement. Un bien peut afficher un bon rendement net tout en ayant un cash-flow negatif si le credit est important. Les deux indicateurs sont complementaires.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
Le precompte immobilier bruxellois est calcule sur base du revenu cadastral indexe, multiplie par un taux communal qui varie entre 2 800 et 4 200 centiemes selon la commune. Les charges de copropriete sont generalement plus elevees qu’en Wallonie, ce qui impacte directement le cash-flow.
Region wallonne
Le precompte immobilier wallon a ete reforme par le decret du 15 mars 2018. Les taux communaux sont souvent inferieurs a Bruxelles, ce qui ameliore le cash-flow. La vacance locative est cependant plus elevee dans certaines zones rurales.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 impose des exigences de conformite PEB qui peuvent generer des couts de renovation supplementaires. En revanche, les loyers flamands sont generalement plus eleves qu’en Wallonie, ce qui favorise un meilleur cash-flow.
Article 7 du CIR 1992 — revenus immobiliers et precompte immobilier.