Clausules die nietig zijn van rechtswege
Zijn verboden in een Belgisch huurcontract: clausules van afstand van dwingende rechten van de huurder, onevenredige strafbedingen, clausules die een opzegtermijn van meer dan 3 maanden opleggen aan de huurder, niet-conforme indexeringsclausules en elke discriminerende clausule. Deze clausules zijn nietig van rechtswege.
De woninghuurwet van 20 februari 1991 en de gewestelijke wetgevingen bevatten dwingende bepalingen waarvan de partijen niet kunnen afwijken. Elke clausule die hiermee in strijd is, wordt als niet-geschreven beschouwd.
Het fundamentele principe is dat de huurder niet kan afzien, in het huurcontract of in een addendum, van de rechten die de wet hem toekent. Zelfs als de huurder het contract met kennis van zaken ondertekent, blijft een onrechtmatige clausule nietig.
De vrederechter kan ambtshalve de nietigheid van een clausule opwerpen die in strijd is met de dwingende bepalingen, zelfs als de huurder dit niet inroept.
Voorbeelden van verboden clausules
Dit zijn de clausules die het vaakst ten onrechte in Belgische huurcontracten worden opgenomen:
| Clausule | Waarom verboden |
|---|---|
| Opzegtermijn van 6 maanden voor de huurder | De wettelijke opzegtermijn bedraagt maximaal 3 maanden |
| Afstand van indexering ten gunste van de huurder | Indexering is een dwingend recht van de verhuurder |
| Strafbeding van 6 maanden huur | Onevenredig ten opzichte van de schade |
| Absoluut verbod op elk huisdier | In strijd met het recht op eerbiediging van het priveleven |
| Bezoek van het pand zonder voorafgaande kennisgeving | Schending van het priveleven van de huurder |
| Huurwaarborg van 4 maanden | Wettelijk maximum van 2 of 3 maanden afhankelijk van het Gewest |
| Afstand van het recht om op te zeggen | De huurder kan altijd opzeggen met opzegtermijn |
| Indexering op een andere index dan de gezondheidsindex | Alleen de gezondheidsindex is toegelaten |
Andere clausules zijn niet per se verboden maar kunnen door de rechter als onrechtmatig worden beschouwd als ze een aanzienlijk onevenwicht creeren tussen de partijen.
De huurcontractmodellen van BailBelgique worden door gespecialiseerde juristen gecontroleerd en bevatten geen verboden clausules. Stel uw conform huurcontract op in enkele minuten.
Sancties en rechtsmiddelen
Wanneer een huurcontract een verboden clausule bevat, zijn de gevolgen als volgt:
- De clausule wordt als niet-geschreven beschouwd: ze heeft geen enkel juridisch effect, alsof ze niet bestond
- De rest van het contract blijft geldig: alleen de problematische clausule wordt geschrapt
- De rechter kan ze ambtshalve opwerpen: zelfs zonder verzoek van de huurder
- Geen verjaring: de nietigheid kan op elk moment worden ingeroepen
De huurder die een onrechtmatige clausule in zijn huurcontract ontdekt, kan:
- De verhuurder vragen om het contract in der minne aan te passen
- De bevoegde vrederechter vatten
- De clausule negeren (ze heeft toch geen juridisch effect)
In de praktijk is het raadzaam om het probleem schriftelijk (aangetekende brief) aan de verhuurder te melden om een spoor te bewaren en elk misverstand te vermijden.
Mag het huurcontract huisdieren verbieden? Ja, maar op redelijke en proportionele wijze, nooit absoluut.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 versterkt de bescherming van de huurder door met name clausules te verbieden die het recht van de huurder beperken om een deel van de woning onder te verhuren of die buitensporige herinneringskosten opleggen. De huurwaarborg is beperkt tot 2 maanden huur.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 voorziet een specifieke lijst van onrechtmatige clausules, waaronder het verbod om dossierkosten aan de huurder aan te rekenen en de verplichting om een modelhuurcontract ter beschikking te stellen. De waarborg is beperkt tot 2 maanden.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 beperkt de huurwaarborg tot 3 maanden en verbiedt clausules van afstand van het recht op gratis registratie. Vlaanderen heeft ook discriminerende clausules verboden (afkomst, seksuele orientatie, handicap).
Woninghuurwet van 20 februari 1991, art. 2-12 — Tekst op Justel. Respectieve gewestelijke wetgevingen.