Les clauses qui sont nulles de plein droit
Sont interdites dans un bail belge : les clauses de renonciation aux droits imperatifs du locataire, les clauses penales disproportionnees, les clauses imposant un preavis superieur a 3 mois pour le locataire, les clauses d’indexation non conformes, et toute clause discriminatoire. Ces clauses sont nulles de plein droit.
La loi du 20 fevrier 1991 et les legislations regionales contiennent des dispositions imperatives auxquelles les parties ne peuvent pas deroger. Toute clause contraire est reputee non ecrite.
Le principe fondamental est que le locataire ne peut pas renoncer, dans le bail ou dans un avenant, aux droits que la loi lui confere. Meme si le locataire signe le bail en connaissance de cause, une clause abusive reste nulle.
Le juge de paix peut soulever d’office la nullite d’une clause contraire aux dispositions imperatives, meme si le locataire ne l’invoque pas.
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Exemples de clauses interdites
Voici les clauses les plus frequemment inserees a tort dans les baux belges :
| Clause | Pourquoi elle est interdite |
|---|---|
| Preavis de 6 mois pour le locataire | Le preavis legal est de 3 mois maximum |
| Renonciation a l’indexation en faveur du locataire | L’indexation est un droit imperatif du bailleur |
| Clause penale de 6 mois de loyer | Disproportionnee par rapport au prejudice |
| Interdiction absolue de tout animal | Contraire au droit au respect de la vie privee |
| Visite du bien sans preavis par le bailleur | Violation du droit a la vie privee du locataire |
| Garantie locative de 4 mois | Maximum legal de 2 ou 3 mois selon la Region |
| Renonciation au droit de resilier | Le locataire peut toujours resilier avec preavis |
| Indexation sur un indice autre que l’indice sante | Seul l’indice sante est autorise |
D’autres clauses ne sont pas interdites en soi mais peuvent etre considerees comme abusives par le juge si elles creent un desequilibre significatif entre les parties.
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Sanctions et recours
Lorsqu’un bail contient une clause interdite, les consequences sont les suivantes :
- La clause est reputee non ecrite : elle n’a aucun effet juridique, comme si elle n’existait pas
- Le reste du bail reste valable : seule la clause problematique est supprimee
- Le juge peut la soulever d’office : meme sans demande du locataire
- Pas de prescription : la nullite peut etre invoquee a tout moment
Le locataire qui decouvre une clause abusive dans son bail peut :
- Demander au bailleur de modifier le bail a l’amiable
- Saisir le juge de paix competent
- Ignorer la clause (elle est de toute facon sans effet juridique)
En pratique, il est preferable de signaler le probleme par ecrit (lettre recommandee) au bailleur pour garder une trace et eviter tout malentendu.
Le bail peut-il interdire les animaux ? Oui, mais de maniere raisonnable et proportionnee, jamais de maniere absolue.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 renforce la protection du locataire en interdisant notamment les clauses qui limitent le droit du locataire de sous-louer une partie du logement ou qui imposent des frais de rappel excessifs. La garantie locative est plafonnee a 2 mois de loyer.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 prevoit une liste de clauses abusives specifiques, notamment l’interdiction de facturer des frais de dossier au locataire et l’obligation de fournir un modele de bail type. La garantie est plafonnee a 2 mois.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 plafonne la garantie locative a 3 mois et interdit les clauses de renonciation au droit d’enregistrement gratuit. La Flandre a egalement interdit les clauses discriminatoires (origine, orientation sexuelle, handicap).
Loi du 20 fevrier 1991, art. 2-12 — Texte sur Justel. Legislations regionales respectives.