De waarborg blijft geldig, ook zonder registratie
De huurwaarborg wordt niet beinvloed door het niet-registreren van het huurcontract. Ze blijft geblokkeerd op de individuele rekening bij de bank. De verhuurder die het contract niet registreert, riskeert echter belangrijke gevolgen: verlies van het recht op indexering, de huurder kan zonder opzegtermijn vertrekken, en het contract is niet tegenwerpelijk aan derden.
De huurwaarborg en de registratie van het huurcontract zijn twee afzonderlijke verplichtingen. De waarborg wordt geregeld door de gewestelijke bepalingen over de woninghuur, terwijl de registratie onder het Wetboek der registratierechten valt.
In de praktijk wordt de waarborg gestort op een geblokkeerde rekening bij de bank op naam van de huurder, ongeacht of het huurcontract geregistreerd is. De bank controleert niet of het contract geregistreerd is alvorens de waarborg te aanvaarden.
Het risico voor de verhuurder ligt elders: bij een geschil voor de vrederechter kan het gebrek aan registratie in zijn nadeel spelen, vooral als de huurder de nietigheid van bepaalde clausules inroept.
Praktische gevolgen van niet-registratie
De niet-registratie van het huurcontract heeft indirecte gevolgen voor het beheer van de waarborg:
| Situatie | Impact op de waarborg |
|---|---|
| Contract niet geregistreerd, huurder vertrekt zonder opzeg | De waarborg volgt de normale vrijgaveprocedure |
| Contract niet geregistreerd, geschil over plaatsbeschrijving | De rechter kan de nalatige verhuurder sanctioneren |
| Contract niet geregistreerd, verkoop van het pand | De nieuwe eigenaar is mogelijk niet gebonden door het contract |
| Contract niet geregistreerd, indexering toegepast | De huurder kan betwisten en het teveel betaalde terugvorderen |
De vrijgave van de waarborg op het einde van de huur volgt steeds dezelfde procedure: akkoord tussen de partijen of beslissing van de vrederechter. De registratie van het contract is geen voorwaarde om de waarborg vrij te geven.
Registreer uw huurcontract binnen 2 maanden via MyRent om uw rechten veilig te stellen. Met BailBelgique krijgt u een automatische herinnering voor de deadline.
Waarborg en geschillen voor de vrederechter
Bij onenigheid over de vrijgave van de huurwaarborg beslist de vrederechter. Het gebrek aan registratie kan de beslissing beinvloeden:
Argumenten in het voordeel van de huurder:
- De verhuurder heeft zijn wettelijke registratieplicht niet nageleefd
- De huurder werd de bescherming van de registratie ontnomen (tegenwerpelijkheid)
- De verhuurder kan de niet-geinde indexering niet als schade inroepen
Argumenten in het voordeel van de verhuurder:
- De waarborg dekt huurschade ongeacht de registratie
- De plaatsbeschrijving bij uittrede blijft de belangrijkste referentie
- Het gebrek aan registratie is geen afstand van rechten op de waarborg
Als het contract niet geregistreerd is en de huurder zonder opzeg vertrekt, kan de verhuurder de waarborg niet inhouden als compensatie voor de niet-gepresteerde opzeg. De huurder oefent een wettelijk recht uit door te vertrekken zonder opzeg wanneer het contract niet geregistreerd is.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 bepaalt dat de huurwaarborg beperkt is tot 2 maanden huur exclusief lasten. Het niet-registreren laat de huurder toe zonder opzeg te vertrekken, maar beinvloedt de samenstelling van de waarborg niet.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 beperkt de waarborg eveneens tot 2 of 3 maanden, afhankelijk van de wijze van samenstelling. De vrijgaveregels blijven dezelfde, of het contract nu geregistreerd is of niet.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 beperkt de waarborg tot 3 maanden huur. De Vlaamse verhuurder kan geen opzegvergoeding eisen als het contract niet geregistreerd is, maar de waarborg volgt de normale regels.
Wetboek der registratierechten, art. 19 en 32 — Tekst op Justel. De registratie is een afzonderlijke verplichting, los van de huurwaarborg.