De rookverbodclausule is wettelijk
Ja, de verhuurder mag roken verbieden in het huurcontract en deze clausule is juridisch geldig in Belgie. Ze valt onder de contractvrijheid (art. 1134 BW). Bij gebrek aan een clausule is de huurder vrij om te roken maar moet hij het pand in goede staat teruggeven. De schade door tabak is voor zijn rekening.
Het recht om te roken is geen fundamenteel recht van de huurder. De rookverbodclausule tast het privéleven van de huurder niet aan, aangezien ze alleen het gebruik van het gehuurde goed betreft, niet het persoonlijke gedrag. De Belgische rechtbanken hebben meermaals de geldigheid van deze clausule bevestigd.
Bij gebrek aan een clausule mag de huurder roken in de woning. Hij is echter verplicht het pand terug te geven in de staat waarin hij het heeft ontvangen, overeenkomstig de onderhoudsverplichting van de huurder. Schade veroorzaakt door tabak (vergeling van muren, aanhoudende geuren in tapijten, brandvlekken) wordt beschouwd als huurschade en kan aan de huurder worden aangerekend bij de plaatsbeschrijving bij uittrede.
Het verbod kan ook worden uitgebreid tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw, conform het reglement van mede-eigendom of het huishoudelijk reglement.
Hoe de rookverbodclausule opstellen
Verschillende formuleringen zijn mogelijk:
Totaal verbod:
“Het is strikt verboden te roken (sigaretten, sigaren, pijpen, elektronische sigaretten) in het gehele gehuurde goed, inclusief het balkon en de privébuitenruimtes.”
Gedeeltelijk verbod:
“Het is verboden te roken in de woning. De huurder mag roken op het balkon of het terras, op voorwaarde dat er geen overlast voor de buren wordt veroorzaakt.”
Verbod met gevolgen:
“De huurder verbindt zich ertoe niet te roken in het pand. Elke inbreuk vastgesteld bij de plaatsbeschrijving bij uittrede leidt tot de volledige overname van de herstelkosten (schilderwerk, professionele reiniging).”
| Type clausule | Reikwijdte | Aanbeveling |
|---|---|---|
| Totaal verbod | Binnen + buiten | Maximaal maar restrictief |
| Verbod binnenshuis | Alleen binnenshuis | Evenwichtig, meest voorkomend |
| Geen clausule | Geen beperking | Risico op schade |
Bij het opstellen van uw huurcontract via BailBelgique kunt u de clausule “rookverbod” in een klik activeren. De juridische formulering wordt automatisch aangepast en kan worden gepersonaliseerd volgens uw voorkeuren.
Sancties bij niet-naleving van de clausule
Als de huurder de rookverbodclausule niet naleeft, beschikt de verhuurder over verschillende verhaalsmogelijkheden:
- Ingebrekestelling: de verhuurder stuurt een aangetekende brief met herinnering aan de clausule en het verzoek om te stoppen
- Inhouding op de huurwaarborg: de kosten voor herstel (schilderwerk, professionele reiniging van textiel, geurverwijdering) worden afgetrokken van de waarborg
- Vordering tot ontbinding van het contract: bij ernstige en herhaalde inbreuk kan de verhuurder de vrederechter verzoeken om ontbinding ten laste van de huurder
- Schadevergoeding: als de schade het waarborgbedrag overschrijdt
De kosten voor herstel van tabaksschade kunnen aanzienlijk zijn:
| Prestatie | Geschatte kosten |
|---|---|
| Volledige schilderbeurt (appartement 70 m2) | 2 000 - 4 000 EUR |
| Professionele reiniging textiel | 300 - 800 EUR |
| Professionele geurverwijdering | 200 - 500 EUR |
| Vervanging tapijt | 1 000 - 3 000 EUR |
Zonder verbodclausule is het moeilijker (maar niet onmogelijk) om tabaksschade te verhalen. De verhuurder moet via de vergelijkende plaatsbeschrijving bewijzen dat de schade wel degelijk door tabak is veroorzaakt en niet door normale slijtage.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 bevat geen specifieke bepaling over tabak in huurcontracten. De verbodclausule valt onder de contractvrijheid. Het gewestelijk politiereglement kan echter roken beperken in bepaalde gemeenschappelijke ruimtes van gebouwen.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 zwijgt over de tabakskwestie. De verbodclausule is geldig op grond van de contractvrijheid. Het Waals decreet ter bestrijding van het tabaksgebruik kan een impact hebben op de gemeenschappelijke delen van gebouwen.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 regelt de anti-tabaksclausule niet specifiek. De contractvrijheid is van toepassing. In Vlaanderen is de clausule steeds gebruikelijker in nieuwe huurcontracten en sociale woningen.
Burgerlijk Wetboek, art. 1134 (contractvrijheid) en art. 1728 (onderhoudsverplichting van de huurder) — Tekst op Justel. De verbodclausule is geldig in de 3 gewesten.