La clause d’interdiction de fumer est legale
Oui, le bailleur peut interdire de fumer dans le bail et cette clause est juridiquement valable en Belgique. Elle releve de la liberte contractuelle (art. 1134 du Code civil). En l’absence de clause, le locataire est libre de fumer mais doit restituer le logement en bon etat. Les degats lies au tabac sont a sa charge.
Le droit de fumer n’est pas un droit fondamental du locataire. La clause d’interdiction de fumer ne porte pas atteinte a la vie privee du locataire car elle concerne uniquement l’usage du bien loue, pas le comportement personnel. Les tribunaux belges ont confirme a plusieurs reprises la validite de cette clause.
En l’absence de clause, le locataire peut fumer dans le logement. Cependant, il est tenu de restituer le bien dans l’etat ou il l’a recu, conformement a l’obligation d’entretien du locataire. Les degradations causees par le tabac (jaunissement des murs, odeurs persistantes dans les moquettes, traces de bruler) sont considerees comme des degats locatifs et peuvent etre imputees au locataire lors de l’etat des lieux de sortie.
L’interdiction peut s’etendre egalement aux parties communes de l’immeuble, conformement au reglement de copropriete ou au reglement d’ordre interieur.
En savoir plus : tout savoir sur FAQ Bail et contrat.
Comment rediger la clause d’interdiction de fumer
Plusieurs formulations sont possibles :
Interdiction totale :
“Il est strictement interdit de fumer (cigarettes, cigares, pipes, cigarettes electroniques) dans l’ensemble du bien loue, y compris le balcon et les espaces exterieurs privatifs.”
Interdiction partielle :
“Il est interdit de fumer a l’interieur du logement. Le locataire peut fumer sur le balcon ou la terrasse, a condition de ne pas causer de nuisances aux voisins.”
Interdiction avec consequences :
“Le locataire s’engage a ne pas fumer dans les lieux. Tout manquement constate lors de l’etat des lieux de sortie entrainera la prise en charge integrale des frais de remise en etat (peinture, nettoyage professionnel).”
| Type de clause | Portee | Recommandation |
|---|---|---|
| Interdiction totale | Interieur + exterieur | Maximale mais restrictive |
| Interdiction interieure | Interieur uniquement | Equilibree, la plus courante |
| Sans clause | Aucune restriction | Risque de degats |
Lors de la creation de votre bail via BailBelgique, vous pouvez activer la clause “interdiction de fumer” en un clic. La formulation juridique est automatiquement adaptee et peut etre personnalisee selon vos preferences.
Voir aussi : Peut-on modifier un état des lieux après signature ?.
Voir aussi : Peut-on modifier un bail en cours.
Voir aussi : Peut-on modifier un bail après signature ?.
En savoir plus : contrat de bail en Belgique.
Sanctions en cas de non-respect de la clause
Si le locataire ne respecte pas la clause d’interdiction de fumer, le bailleur dispose de plusieurs recours :
- Mise en demeure : le bailleur envoie un courrier recommande rappelant la clause et demandant au locataire de cesser
- Retenue sur la garantie locative : les frais de remise en etat (peinture, nettoyage professionnel des textiles, desodorisation) sont deduits de la garantie
- Demande de resolution du bail : en cas de manquement grave et repete, le bailleur peut saisir le juge de paix pour demander la resolution du bail aux torts du locataire
- Dommages et interets : si les degats depassent le montant de la garantie
Les couts de remise en etat lies au tabac peuvent etre significatifs :
| Prestation | Cout estimatif |
|---|---|
| Peinture complete (appartement 70 m2) | 2 000 - 4 000 EUR |
| Nettoyage professionnel des textiles | 300 - 800 EUR |
| Desodorisation professionnelle | 200 - 500 EUR |
| Remplacement moquette | 1 000 - 3 000 EUR |
Sans clause d’interdiction, il est plus difficile (mais pas impossible) de reclamer les degats lies au tabac. Le bailleur devra prouver, via l’etat des lieux comparatif, que les degradations sont bien dues au tabac et non a l’usure normale.
Vous pouvez le générateur de bail BailBelgique.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 ne contient pas de disposition specifique sur le tabac dans les baux. La clause d’interdiction releve de la liberte contractuelle. Le reglement regional de police peut toutefois limiter le tabac dans certains espaces communs d’immeubles.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 est silencieux sur la question du tabac. La clause d’interdiction est valable au titre de la liberte contractuelle. Le decret wallon sur la lutte contre le tabagisme peut avoir un impact sur les parties communes des immeubles.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 ne reglemente pas specifiquement la clause anti-tabac. La liberte contractuelle s’applique. En Flandre, la clause est de plus en plus repandue dans les baux neufs et les logements sociaux.
Code civil, art. 1134 (liberte contractuelle) et art. 1728 (obligation d’entretien du locataire) — Texte sur Justel. La clause d’interdiction est valable dans les 3 regions.