De huurprijs mag op elke verjaardag worden geindexeerd
Ja, de verhuurder mag de huurprijs indexeren tijdens het contract, op elke verjaardagsdatum van de inwerkingtreding. De indexering volgt de gezondheidsindex en de verhuurder moet een schriftelijk verzoek indienen. Het contract moet geregistreerd zijn om indexering mogelijk te maken. Ze kan niet retroactief zijn tot meer dan 3 maanden.
De indexering van de huurprijs is een recht voorzien door de Belgische wetgeving voor woninghuurcontracten. Het maakt het mogelijk de huurprijs aan te passen aan de levensduurte zonder het contract te wijzigen. Het is geen huurverhoging maar een wiskundige aanpassing op basis van de evolutie van de gezondheidsindex.
De indexering is van toepassing op alle types woninghuurcontracten: 9-jarig contract, contract van korte duur, studentencontract. Het recht om te indexeren ontstaat automatisch, tenzij het contract het uitdrukkelijk uitsluit door een specifieke clausule.
De verhuurder is niet verplicht om de huurprijs te indexeren. Als hij het niet doet, blijft de huurprijs op het overeengekomen bedrag. Omgekeerd kan de huurder geen desindexering vragen zelfs als de index daalt (behalve in het Brussels Gewest waar een dergelijke mogelijkheid is besproken).
Procedure en berekening van de indexering
Stap 1: Controleer de voorwaarden
- Het contract is geregistreerd via MyRent
- Het contract bevat geen clausule die indexering uitsluit
- De verjaardagsdatum is bereikt
Stap 2: Bereken het geindexeerde bedrag
Formule: Geindexeerde huur = basishuurprijs x (nieuwe index / aanvangsindex)
- Basishuurprijs: oorspronkelijk bedrag in het contract (niet de huidig betaalde huur)
- Nieuwe index: gezondheidsindex van de maand voor de verjaardag
- Aanvangsindex: gezondheidsindex van de maand voor de ondertekening (of inwerkingtreding, afhankelijk van het gewest)
Stap 3: De huurder verwittigen
- Schriftelijk (brief, aangetekend, e-mail)
- De gedetailleerde berekening en het nieuwe bedrag vermelden
- Het nieuwe bedrag is van toepassing de maand na de kennisgeving
| Element | Regel |
|---|---|
| Frequentie | 1 keer per jaar (verjaardagsdatum) |
| Berekeningsbasis | Altijd de oorspronkelijke huurprijs (nooit de laatste huur) |
| Retroactiviteit | Maximaal 3 maanden |
| Verzoek | Verplicht schriftelijk |
| Index | Gezondheidsindex (niet de consumptieprijsindex) |
De indexeringscalculator van BailBelgique voert de berekening automatisch uit. Voer de ondertekeningsdatum en de basishuurprijs in: de tool identificeert de juiste indexcijfers en genereert een kennisgevingsbrief klaar voor verzending.
Wanneer is indexering onmogelijk?
De indexering van de huurprijs tijdens het contract is uitgesloten in verschillende situaties:
- Niet-geregistreerd contract: zolang het contract niet is geregistreerd, kan de verhuurder de huur niet indexeren. Het indexeringsrecht herleeft bij registratie.
- Uitsluitingsclausule: als het contract een clausule bevat die indexering uitsluit, is de verhuurder gebonden aan die clausule.
- Energieverslindende woning: in bepaalde gewesten is de indexering beperkt of bevroren voor woningen met een slecht EPC-certificaat (E, F, G).
- Laattijdig verzoek: als de verhuurder de indexering meer dan 3 maanden na de verjaardagsdatum aanvraagt, verliest hij het recht op de maanden buiten die periode.
- Mondeling contract: indexering is theoretisch mogelijk maar moeilijk af te dwingen zonder geschreven contract dat de basishuurprijs vastlegt.
Het is belangrijk om indexering niet te verwarren met huurprijsherziening. De herziening vindt plaats tussen twee contracten of tijdens het contract onder strikte voorwaarden (werken door de verhuurder, gewijzigde omstandigheden). De indexering is een automatische aanpassing op basis van een formule, geen heronderhandeling.
De verhuurder mag nooit meer vragen dan het bedrag berekend met de wettelijke formule. Een “indexeringstoeslag” of “verhoogde indexering” is onwettelijk. Als de huurder een buitensporig indexeringsverzoek ontvangt, kan hij het betwisten bij de vrederechter.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 voorziet het recht op indexering voor woninghuurcontracten. Brussel heeft tijdelijk de indexering bevroren voor woningen met een EPC E, F of G (2022-2023). Controleer of gelijkaardige maatregelen van kracht zijn. De referentie-index is die van de maand voor de verjaardag van de inwerkingtreding.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 bevestigt het recht op indexering. Wallonie kan de indexering beperken voor energieverslindende woningen. De aanvangsindex is die van de maand voor de ondertekening van het contract.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 voorziet jaarlijkse indexering. In Vlaanderen is de indexering beperkt voor woningen met een slecht energiecertificaat (label E of F). Woningen met een label A of B genieten van een volledige indexering.
Woninghuurwet van 20 februari 1991, art. 6 (indexering) — Tekst op Justel. Gezondheidsindex gepubliceerd door de FOD Economie (Statbel).