Le loyer peut etre indexe a chaque anniversaire du bail
Oui, le bailleur peut indexer le loyer en cours de bail, a chaque date anniversaire de l’entree en vigueur du contrat. L’indexation suit l’indice sante et le bailleur doit en faire la demande ecrite. Le bail doit etre enregistre pour que l’indexation soit possible. Elle ne peut pas etre retroactive au-dela de 3 mois.
L’indexation du loyer est un droit prevu par la legislation belge pour les baux de residence principale. Elle permet d’adapter le loyer au cout de la vie sans modifier le contrat. Ce n’est pas une augmentation de loyer mais un ajustement mathematique base sur l’evolution de l’indice sante.
L’indexation est applicable a tous les types de baux de residence principale : bail de 9 ans, bail de courte duree, bail etudiant. Le droit d’indexer nait automatiquement, sauf si le contrat l’exclut expressement par une clause specifique.
Le bailleur n’est pas oblige d’indexer le loyer. S’il ne le fait pas, le loyer reste au montant convenu. Inversement, le locataire ne peut pas demander une desindexation meme si l’indice baisse (sauf en Region bruxelloise ou une telle possibilite a ete evoquee).
En savoir plus : le FAQ Bail et contrat.
Procedure et calcul de l’indexation
Etape 1 : Verifier les conditions prealables
- Le bail est enregistre via MyRent
- Le bail ne contient pas de clause excluant l’indexation
- La date anniversaire est atteinte
Etape 2 : Calculer le montant indexe
Formule : Loyer indexe = loyer de base x (nouvel indice / indice de depart)
- Loyer de base : montant initial dans le bail (pas le loyer actuellement paye)
- Nouvel indice : indice sante du mois precedant l’anniversaire
- Indice de depart : indice sante du mois precedant la signature (ou l’entree en vigueur, selon la region)
Etape 3 : Notifier le locataire
- Par ecrit (courrier, recommande, email)
- Mentionner le calcul detaille et le nouveau montant
- Le nouveau montant est applicable le mois suivant la notification
| Element | Regle |
|---|---|
| Frequence | 1 fois par an (date anniversaire) |
| Base de calcul | Toujours le loyer initial (jamais le dernier loyer) |
| Retroactivite | Maximum 3 mois |
| Demande | Obligatoirement ecrite |
| Indice | Indice sante (pas l’indice des prix a la consommation) |
Le calculateur d’indexation BailBelgique effectue le calcul automatiquement. Entrez la date de signature et le loyer de base : l’outil identifie les indices corrects et vous genere une lettre de notification prete a envoyer.
Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : Peut-on interdire de fumer dans le bail ?.
En savoir plus : convention de bail.
Quand l’indexation est-elle impossible ?
L’indexation du loyer en cours de bail est exclue dans plusieurs situations :
- Bail non enregistre : tant que le bail n’est pas enregistre, le bailleur ne peut pas indexer le loyer. Le droit d’indexation renait des l’enregistrement.
- Clause d’exclusion : si le bail contient une clause excluant l’indexation, le bailleur est lie par cette clause.
- Logement energivore : dans certaines regions, l’indexation est limitee ou gelee pour les logements avec un mauvais certificat PEB (E, F, G).
- Demande tardive : si le bailleur demande l’indexation plus de 3 mois apres la date anniversaire, il perd le droit aux mois ecoules au-dela de cette periode.
- Bail verbal : l’indexation est theoriquement possible mais difficile a mettre en oeuvre en l’absence de contrat ecrit fixant le loyer de base.
Il est important de ne pas confondre l’indexation avec la revision du loyer. La revision intervient entre deux baux ou en cours de bail dans des conditions strictes (travaux du bailleur, changement de circonstances). L’indexation est un ajustement automatique base sur une formule, pas une renegociation.
Le bailleur ne peut jamais demander plus que le montant calcule par la formule legale. Un “supplement d’indexation” ou une “indexation majoree” est illegal. Si le locataire recoit une demande d’indexation excessive, il peut la contester devant le juge de paix.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 prevoit le droit a l’indexation pour les baux de residence principale. Bruxelles a temporairement gele l’indexation pour les logements avec un PEB E, F ou G (2022-2023). Verifiez si des mesures similaires sont en vigueur. L’indice de reference est celui du mois precedant l’anniversaire de l’entree en vigueur du bail.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 confirme le droit a l’indexation. La Wallonie peut limiter l’indexation pour les passoires energetiques. L’indice de depart est celui du mois precedant la signature du bail.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 prevoit l’indexation annuelle. En Flandre, l’indexation est limitee pour les logements avec un mauvais certificat energetique (label E ou F). Les logements avec un label A ou B beneficient d’une indexation integrale.
Loi sur les baux de residence principale du 20 fevrier 1991, art. 6 (indexation) — Texte sur Justel. Indice sante publie par le SPF Economie (Statbel).