Samenwonen zonder specifiek huurcontract is mogelijk maar riskant
Samenwonen zonder huurcontract voor cohousing is juridisch mogelijk maar sterk afgeraden. De bewoners die het huurcontract niet ondertekenen hebben geen enkel recht op de woning en geen enkele wettelijke bescherming. De verhuurder kan de aanwezigheid van niet-aangegeven bewoners beschouwen als een schending van het huurcontract.
In Belgie bestaat er geen absolute wettelijke verplichting om een huurcontract voor cohousing te ondertekenen om met meerdere personen in een woning te leven. De juridische gevolgen van een niet-geformaliseerde samenwoning zijn echter aanzienlijk.
Als slechts een huurder het contract ondertekent en andere personen huisvest, kunnen meerdere problematische situaties ontstaan: de verhuurder kan het vertrek eisen van niet-aangegeven bewoners, de bewoners hebben geen enkel verhaal bij uitzetting door de hoofdhuurder, en de aansprakelijkheid voor huurschade berust volledig bij de ondertekenaar van het contract.
De recente gewestelijke wetgevingen strekken ertoe cohousing te reguleren en een formeel kader verplicht te stellen, met name via de samenlevingsovereenkomst.
De verschillende situaties van samenwoning
| Situatie | Juridisch statuut | Bescherming |
|---|---|---|
| Allen ondertekenaars van het contract | Medehuurders (partij bij het contract) | Volledige wettelijke bescherming |
| Een ondertekenaar + aangegeven bewoners | Huurder + gedoogde bewoners | Beperkte bescherming voor de bewoners |
| Een ondertekenaar + niet-aangegeven bewoners | Mogelijke schending van het contract | Geen bescherming voor de bewoners |
| Geen schriftelijk contract | Mondeling huurcontract | Moeilijk bewijs voor iedereen |
Om van een optimale bescherming te genieten, zouden alle bewoners in het huurcontract moeten worden vermeld, hetzij als medehuurders (met gezamenlijk of apart contract), hetzij als toegestane bewoners.
Het huurcontract kan de voorwaarden voor bijkomende bewoning voorzien: maximaal aantal bewoners, verplichting om elke nieuwe bewoner aan te geven, voorwaarden voor de verdeling van de kosten.
Als u al samenwoont zonder huurcontract voor cohousing, is het nooit te laat om de situatie te regulariseren. Vraag de verhuurder om een aanhangsel te ondertekenen dat alle bewoners omvat, of stel op zijn minst een samenlevingsovereenkomst op tussen de samenwoners om uw respectieve rechten en plichten te organiseren.
Juridische risico’s van informele samenwoning
De samenwoning zonder huurcontract voor cohousing stelt alle partijen bloot aan aanzienlijke risico’s:
Voor de niet-ondertekende bewoners:
- Geen recht op behoud in het pand bij een geschil met de hoofdhuurder
- Geen recht op registratie van het huurcontract noch op de daaruit voortvloeiende bescherming
- Geen recht op de huurwaarborg bij vertrek
- Onmogelijkheid om herstellingen aan de verhuurder te vragen
Voor de ondertekende huurder:
- Exclusieve aansprakelijkheid voor de betaling van de huurprijs
- Aansprakelijkheid voor alle schade veroorzaakt door de bewoners
- Risico op opzegging van het huurcontract als de niet-aangegeven huisvesting de contractvoorwaarden schendt
- Moeilijkheid om de huurdelen betaald door de bewoners terug te vorderen bij vertrek
Voor de verhuurder:
- Moeilijkheid om de werkelijke bewoners van het pand te kennen
- Risico op beschadiging door overbewoning
- Verzekeringsproblemen als het aantal bewoners niet overeenstemt met de aangiften
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 heeft een specifiek wettelijk kader ingevoerd voor cohousing in Brussel. Het huurcontract voor cohousing wordt erkend als een apart type huurcontract. Een samenlevingsovereenkomst wordt sterk aanbevolen. De normen voor minimale oppervlakte per bewoner moeten worden nageleefd, ongeacht het bestaan van een huurcontract voor cohousing.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 regelt cohousing in Wallonie. De samenlevingsovereenkomst is verplicht en moet bij het huurcontract worden gevoegd. Samenwonen zonder formeel huurcontract voor cohousing is dus bijzonder problematisch in het Waals Gewest, waar de formele verplichtingen het strengst zijn.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 erkent cohousing en legt een verplichte samenlevingsovereenkomst op. In Vlaanderen kan samenwonen zonder formeel kader leiden tot administratieve sancties als de woningkwaliteitsnormen niet worden nageleefd (aantal bewoners, minimale oppervlakte).
Respectieve gewestelijke wetgevingen inzake cohousing. Burgerlijk Wetboek, artikelen 1714 en volgende (gemeen recht van de huur). De drie gewesten leggen een formeel kader voor cohousing op of bevelen het aan.