De toevoeging van een huurder vereist de toestemming van de verhuurder
Een huurder toevoegen tijdens de huur is mogelijk maar vereist de schriftelijke toestemming van de verhuurder en de ondertekening van een aanhangsel bij het contract door alle partijen. De huurder kan de toevoeging van een extra bewoner niet eenzijdig opleggen.
Het huurcontract is een overeenkomst die bepaalde partijen bindt. Elke wijziging van het aantal huurders vormt een wezenlijke wijziging van het contract die de instemming van alle ondertekenaars vereist.
Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen twee situaties: de toevoeging van een medehuurder (die partij wordt bij het contract met rechten en plichten) en de huisvesting van een bewoner (die het contract niet ondertekent). In het eerste geval is een aanhangsel onmisbaar. In het tweede geval kan het contract voorwaarden voor bewoning voorzien.
Het aanhangsel moet binnen 2 maanden na ondertekening worden geregistreerd bij de FOD Financien, net als het oorspronkelijke huurcontract.
Procedure om een huurder toe te voegen
| Stap | Detail |
|---|---|
| 1. Toestemming verhuurder | Schriftelijk verzoek aan de verhuurder met uitleg van de situatie |
| 2. Onderhandeling | Bespreking van de voorwaarden (huurprijs, waarborg, solidariteit) |
| 3. Opstellen aanhangsel | Document ondertekend door alle partijen (bestaande en nieuwe huurder + verhuurder) |
| 4. Huurwaarborg | Eventuele aanpassing van het waarborgbedrag |
| 5. Plaatsbeschrijving | Tussentijdse plaatsbeschrijving aanbevolen |
| 6. Registratie | Registratie van het aanhangsel bij de FOD Financien |
Het aanhangsel moet duidelijk vermelden:
- De identiteit van de nieuwe huurder
- De ingangsdatum van de toevoeging
- De eventuele wijzigingen van de huurprijs of de kosten
- De al dan niet toepassing van de solidariteitsclausule op de nieuwe huurder
- De verdeling van de aandelen tussen de huurders
Maak van de toevoeging van een huurder gebruik om een tussentijdse plaatsbeschrijving op te stellen. Dit document beschermt alle partijen door de staat van het pand vast te stellen op het moment van de komst van de nieuwe huurder.
Juridische gevolgen van de toevoeging
De toevoeging van een huurder tijdens de huur brengt verschillende belangrijke gevolgen met zich mee:
- Solidariteitsclausule: als het huurcontract een solidariteitsclausule bevat, wordt de nieuwe huurder er eveneens schuldenaar van. Dit betekent dat de verhuurder de volledige huurprijs kan vorderen van om het even welke medehuurder.
- Huurwaarborg: de verhuurder kan een aanvulling van de huurwaarborg vragen om rekening te houden met de nieuwe huurder, hoewel dit geen wettelijke verplichting is.
- Duur van het huurcontract: de toevoeging van een huurder wijzigt noch de duur van het contract noch de vervaldatum. Het contract loopt verder volgens de oorspronkelijke voorwaarden.
- Indexering: de verjaardagsdatum van de indexering blijft ongewijzigd. De nieuwe huurder aanvaardt de lopende huurprijs, inclusief reeds toegepaste indexeringen.
- Aansprakelijkheid bij schade: alle huurders zijn verantwoordelijk voor huurschade, proportioneel aan hun aandeel of hoofdelijk als een clausule dit voorziet.
De verhuurder heeft het recht om de toevoeging van een huurder te weigeren, met name als het totale aantal bewoners de normen voor minimale bewoonbare oppervlakte overschrijdt die door de gewestelijke woningcodes worden opgelegd.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 voorziet een specifiek kader voor cohousing. De toevoeging van een medehuurder moet voldoen aan de minimale oppervlaktenormen vastgelegd door de Brusselse Huisvestingscode. De verhuurder kan weigeren als de oppervlaktenormen per bewoner niet worden nageleefd.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 regelt cohousing en bepaalt dat elke wijziging van medehuurder het voorwerp moet uitmaken van een schriftelijk aanhangsel. In Wallonie is een samenlevingsovereenkomst verplicht en moet deze worden bijgewerkt bij de toevoeging van een huurder.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 vereist eveneens een schriftelijk aanhangsel voor elke wijziging van medehuurder. Het Vlaamse decreet voorziet specifieke regels over de conformiteit van de woning en het maximale aantal bewoners.
Artikelen 1134 en 1165 van het Burgerlijk Wetboek (bindende kracht van overeenkomsten en relativiteit van contracten). Gewestelijke wetgevingen inzake cohousing en bewoonbaarheidsnormen.